ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΟΤΑ

ΑΘΉΝΑ 24/6/2013

Η στοχευμένη εκποίηση της Δημόσιας Περιουσίας  προκαλεί όπως είναι εύλογο την ανησυχία των Ελλήνων πολιτών για την μεθοδολογία της προσφερόμενης γης σε ξένα αγνώστου προέλευσης

επενδυτικά funds 

.Χωρίς να υπάρχει η προδιάθεση για άρνηση της μετατροπής της Ελληνικής γης σε επενδυτικό  fund  ακράδαντα πιστέυουμε ότι η μετατροπή της νοοτροπίας των Ελλήνων απο εσωτερική Ελληνική υπόθεση της διαχέιρησης και της ανάπτυξης της περιουσίας του, σε διεθνές επενδυτικό πολυμετοχικό κεφάλαιο θα πρέπει να συνοδέυεται Αυστηρά με νομοθετικές ρυθμίσεις που αφορούν την προστασία της Ελληνικής επικράτειας ,την προστασία της ομειογένειας του πληθυσμού της χώρας , την προστασία της φέρουσας ικανότητας της χώρας αλλα και την διατήρηση των ηθών και εθίμων που επι αιώνες οι Ελληνες μεταφέρουν σαν πολιτιστική κληρονομία προσφοροντας της στον Δυτικό κοσμο.

Κάτι τέτοιο δεν φαίνεται να υπσοτηρίζεται απο την τοποθετημένη Κυβέρνηση αφήνωντας άφωνους και εκτεθειμένους όλους τους Ελληνες πολίτες ενω ταυτόχρονα υπερψηφίζουν πολυνομοσχέδια με πράξεις νομοθετικού περιεχομένου εκχωρώντας την Εθνική Κυριαρχία .

Παραθέτουμε την   μεθοδολογία εκτίμησης ακινήτων ΟΤΑ σύμφωνα με την 

ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΠΟΙΗΣΗΣ ΔΗΜΟΣΙΑΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

 

Εκτίμηση αξίας ακινήτων

Βασικές έννοιες και όροι

Απαραίτητη προϋπόθεση για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των ΟΤΑ, είναι η τακτική ενημέρωση για την εκτιμημένη αξία του χαρτοφυλακίου των ακινήτων που διαχειρίζονται. Η εκτίμηση ενός ακινήτου (real estate appraisal, valuation) είναι η δι-αδικασία μέσω της οποίας επιδιώκουμε να προσεγγίσουμε την «πραγματική αξία» του ακινήτου (fundamental value). Η πραγματική αγοραία αξία καθορίζεται ανάλογα με τον σκοπό για τον οποίο πραγματοποιείται η εκτίμηση και με βάση τις κοινά αποδε¬κτές βάσεις της εκτιμητικής. 

Οι κύριοι σκοποί για τους οποίους απαιτείται η εκτίμηση ενός ακινήτου για τους ΟΤΑ είναι αποφάσεις αγοράς / πώλησης κτιρίων, οικοπέδων ή γης, ανταλλαγές δημοσίων ακινήτων και παραχωρήσεις αγροτικών εκτάσεων, εισφορές σε γη και προσκυρώσεις δημοτικών εκτάσεων στο πλαίσιο πράξεων εφαρμογής των γενικών πολεοδομικών σχεδίων, απαλλοτριώσεις ακινήτων και οικοπέδων, υπολογισμός της αγοραίας αξίας ακινήτων που περιλαμβάνονται σε συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης, εμπράγμα¬τες ασφαλίσεις χρηματοπιστωτικών οργανισμών για τη χορήγηση δανείων, μέσω υ-ποθήκης ή προσημείωσης και τέλος η καλύτερη λογιστική αποτύπωση της οικονομι¬κής τους κατάστασης. 

Βάσεις εκτίμησης 

Στα εγχειρίδια του Σ.Ο.Ε (Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών, φορέας επίσημα αναγνωρισμέ¬νος από το Ελληνικό κράτος) αναφέρονται μία σειρά διαφορετικών ορισμών της αξί¬ας, που αποτελούν τις βάσεις της εκτίμησης, από τις οποίες ο εκτιμητής πρέπει να διαλέξει την κατάλληλη ανά περίπτωση. 

Αναλυτικότερα, οι ορισμοί αυτοί είναι:

•           Αγοραία εμπορική αξία (open market value): Το αποτιμηθέν ποσό με το οποίο θα πρέπει να συναλλάσσεται ένα οποιοδήποτε πάγιο στοιχείο κατά την ημέρα της εκτίμησης, μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός πρόθυμου αγοραστή, μετά από ένα εύλογο χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας, σε μια συνήθη συναλλαγή και όπου κάθε πλευρά ενήργησε με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση.

•           Αξία μέγιστης και βέλτιστης χρήσης (highest and best use): Η αξία της πλέον

πιθανής χρήσης ενός ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι είναι δυνατή, νομικά επι¬

τρεπτή και οικονομικά εφικτή και έχει ως αποτέλεσμα την μέγιστη αξία του.

•           Αξία υπάρχουσας χρήσης (existing use value): Το αποτιμηθέν ποσό με το ο-ποίο θα έπρεπε να ανταλλάσσεται ένα ακίνητο κατά την ημέρα της εκτίμησης, με την προϋπόθεση της συνέχισης της ίδιας χρήσης, αλλά με τη διαφορά ότι το ακί¬νητο θεωρείται κενό, μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και ενός πρόθυμου αγορα¬στή, μετά από ένα εύλογο χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας, σε μια συνήθη συ¬ναλλαγή και όπου κάθε πλευρά ενήργησε με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση.

•           Αξία εναλλακτικής χρήσης (alternative use value): Η αξία που προκύπτει από την εναλλακτική χρήση ενός ακινήτου, λαμβάνοντας πάντα υπ΄ όψιν τις επιτρε-πόμενες χρήσεις, βάσει των πολεοδομικών διατάξεων.

•           Λογική αξία (fair value): Η αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση, υπό την προϋ¬πόθεση της συνέχισης της ίδιας ή παρόμοιας λειτουργίας στο εν λόγω ακίνητο.

•           Αξία υποθήκης (mortgage value): Η αποτίμηση της αξίας ενός ακινήτου που προορίζεται για υποθήκη ή προσημείωση, λαμβάνοντας υπ' όψιν τη μελλοντική εμπορευσιμότητα του, τις φυσικές και οικονομικές συνθήκες της τοπικής αγοράς, την τρέχουσα αλλά και τις εναλλακτικές χρήσεις.

•           Aξία εσπευσμένης εκποίησης ή ρευστοποίησης (forced sale value): Συμπί¬πτει με την αξία υποθήκης, με τη διαφορά ότι ο χρόνος διάθεσης του είναι σύντο¬μος, συγκρινόμενος με το απαραίτητο χρονικό διάστημα για την επίτευξη μέγι-στης αξίας.

•           Αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης (depreciated replacement cost): Δια¬δικασία εκτίμησης από την οποία προκύπτει η αξία χρήσης εξειδικευμένων παγίων στοιχείων που δεν διατίθενται / πωλούνται στην ανοικτή αγορά και βασίζεται στη αγοραία αξία υποκατάστατου παγίου στοιχείου.

Mέθοδοι εκτίμησης Ακινήτων ΟΤΑ

Η ακίνητη περιουσία των ΟΤΑ ταξινομείται σε 12 κατηγορίες

 1.     Οι κατηγορίες αυτές είναι: δημοτικά ακίνητα, αθλητικές εγκαταστάσεις, σχολεία, νεκροταφεία, κοινόχρηστοι χώροι, αγροί, βοσκότοποι, δάση, νησιά, λατομεία – ορυχεία – μεταλλεία, ακίνητα περιουσιακά στοιχεία και διάφορες εκτάσεις. Ανάλογα με την κατηγορία στην οποία ανήκει το ακίνητο, κρίσιμες παραμέτρους και χαρακτηριστικά που θα πρέπει να ληφθούν υπ’ όψιν κατά την εκτίμησή του αποτε                                                          

Βλέπε έρευνα για την καταγραφή της ακίνητης περιουσίας των πρωτοβάθμιων ΟΤΑ.

Bασικά κριτήρια αποτελούν η χρήση και η θέση του ακινήτου, οι δυνητικές χρήσεις, το μέγεθος, ο συντελεστής δόμησης, η πρόσβαση, οι βοηθητικοί χώροι, οι υποδομές, η παλαιότητα, η ποιότητα κατασκευής, το δημοτικό όφελος, η δυνατότητα εισοδήματος κ.α.

Μέθοδος συγκρίσιμων πωλήσεων

Η μέθοδος των συγκρίσιμων πωλήσεων (Sales comparison method) βασίζεται στη διαπίστωση ότι όταν πρόκειται να πραγματοποιηθεί μια συναλλαγή σε ακίνητο είναι λογικό να συγκρίνεται με άλλες παρόμοιες, προκειμένου να προσεγγιστεί η ορθή αξία του προσφερόμενου προϊόντος.

Με τη μέθοδο αυτή αρχικά διευκρινίζονται τα βασικά χαρακτηριστικά και οι παράγοντες που διαφοροποιούν την αξία ενός ακινήτου, συγκεντρώνονται οι πιο πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων, με όσα περισσότερα παρόμοια χαρακτηριστικά και προσαρμόζονται οι τιμές αγοραπωλησιών των συγκρίσιμων ακινήτων, έτσι ώστε να ληφθούν υπ’ όψιν όλες οι τυχόν διαφοροποιήσεις για το υπό εκτίμηση ακίνητο.

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στη διερεύνηση των συνθηκών πώλησης των συγκρίσιμων ακινήτων, καθώς θα πρέπει να επιλέγονται πωλήσεις που έγιναν υπό φυσιολογικές συνθήκες, ενώ όσο πιο κοντά είναι τα φυσικά χαρακτηριστικά και πιο αντιπροσωπευτικές οι συνθήκες αγοραπωλησίας, τόσο λιγότερες είναι οι προσαρμογές που απαιτούνται για να προκύψει η εκτίμηση και τα συγκρίσιμα ακίνητα που χρειάζονται.

Προκειμένου να προκύψει η εκτίμηση ενός ακινήτου από πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις, πρέπει να γίνουν μια σειρά από προσαρμογές στα στοιχεία των τελευταίων.

 Οποιοδήποτε στοιχείο το συγκρίσιμο ακίνητο κατέχει σε μεγαλύτερο (μικρότερο) βαθμό από το υπό εκτίμηση ακίνητο, απαιτείται μια αρνητική (θετική) προσαρμογή στην αξία του τελευταίου.

 Οι προσαρμογές αυτές μπορούν να είναι χρηματικές ή ποσοστιαίες.

Συνήθως προσαρμογές όρων χρηματοδότησης, συνθηκών αγοραπωλησίας, φυσικών χαρακτηριστικών αποτιμώνται σε χρηματικούς όρους, ενώ προσαρμογές συνθηκών αγοράς και τοποθεσίας σε ποσοστιαίους.

Αν όλες οι προσαρμογές γίνονται σε χρηματικούς ή ποσοστιαίους όρους, η σειρά με την οποία γίνονται δεν έχει καμία σημασία.

Αν γίνονται σε διαφορετικούς όρους, η σειρά μπορεί να παίξει ρόλο και τα εγχειρίδια εκτιμητικών οργανισμών συνιστούν τη σειρά των προσαρμογών που συνοψίζονται στον επόμενο πίνακα.

 Πίνακας Ι: Προτεινόμενη σειρά προσαρμογών στην μέθοδο εκτίμησης των συγκρίσιμων πωλήσεων

Τιμή πώλησης συγκρίσιμου ακινήτου

 1. +/- Συνθήκες αγοραπωλησίας

2. +/- Όροι χρηματοδότησης = Κανονική τιμή πώλησης

3. +/- Συνθήκες αγοράς κατά το χρόνο αγοραπωλησίας = Κανονική τιμή προσαρμοσμένη στις συνθήκες αγοράς

4. +/- Τοποθεσία

 5. +/- Φυσικά χαρακτηριστικά

6. +/- Νομικά χαρακτηριστικά

7. +/- Χρήση

8. +/- Κινητή περιουσία = Τελική προσαρμοσμένη τιμή πώλησης συγκρίσιμου ακίνητου

Συμπερασματικά, η μέθοδος των συγκρίσιμων πωλήσεων είναι σχετικά απλή, καθώς απαιτούνται ελάχιστες ειδικές γνώσεις από τους ενδιαφερόμενους προκειμένου να κατανοήσουν τις επιλογές και τις προσαρμογές που χρησιμοποιούνται και λαμβάνει υπ’ όψιν της απόλυτα τα στοιχεία της αγοράς (τιμές πρόσφατων συναλλαγών), αλλά προϋποθέτει την ύπαρξη αρκούντως ρευστής κτηματαγοράς και πρόσβαση του ΟΤΑ σε στοιχεία αγοραπωλησιών.

Επίσης, είναι η συχνότερη σε χρήση μέθοδος σε περιπτώσεις εκτιμήσεων υπάρχουσας χρήσης, ειδικά για αγροτεμάχια, οικόπεδα, κατοικίες, εμπορικά ακίνητα και γραφεία.

Μέθοδος κόστους αντικατάστασης

Το κόστος κατασκευής ενός ακινήτου και η τιμή / αγοραία του αξία μπορεί να διαφέρουν ανά πάσα στιγμή, αλλά οι δυνάμεις της αγοράς διαχρονικά τείνουν να εξισώσουν το ένα με το άλλο.

 Η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης (Replacement cost method) υποθέτει ότι η αγοραία αξία ενός νεόδμητου ακινήτου δεν μπορεί να διαφέρει σημαντικά από το κόστος κατασκευής του σήμερα.

 Για παλαιότερα ακίνητα, η μέθοδος υπολογίζει την αγοραία αξία μέσω μιας σειράς μειώσεων στο σημερινό κόστος αντικατάστασης ενός νεόδμητου αντίστοιχου κτίσματος.

Το σύνολο αυτών των μειώσεων καλείται συσσωρευμένη απόσβεση (accrued depreciation), και συνοψίζει την οικονομική φθορά του ακινήτου από την ημερομηνία κατασκευής. Η συσσωρευμένη απόσβεση αφαιρείται από το κόστος αντικατάστασης για να καθορισθεί η αξία του κτίσματος και στη συνέχεια η αξία του ακινήτου, όπως δείχνει ο ακόλουθος πίνακας.

Πίνακας IΙ : Περιληπτική παρουσίαση μεθόδου κόστους αντικατάστασης

Εκτίμηση κόστους αντικατάστασης μόνιμων βελτιώσεων - Συσσωρευμένη απόσβεση = Εναπομείναν κόστος αντικατάστασης μόνιμων βελτιώσεων + Εκτίμηση αγοραίας αξίας γης = Ενδεικτική αγοραία αξία κόστους αντικατάστασης

Η συσσωρευμένη απόσβεση προκύπτει από τη φυσική απαξίωση του κτιρίου (παλαιότητα, φυσική φθορά), τη λειτουργική του απαξίωση (απώλεια αξίας λόγω τεχνολογικών καινοτομιών που το καθιστούν λιγότερο λειτουργικό) και την εξωτερική του απαξίωση (απώλεια αξίας που προέρχεται από εξωτερικούς παράγοντες π.χ. κοινωνικοοικονομικές μεταβολές), ενώ για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας της γης συνήθως χρησιμοποιείται η μέθοδος των συγκρίσιμων πωλήσεων.

Συμπερασματικά, η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης είναι πολύπλοκη, καθώς απαιτεί γνώση των διαδικασιών κατασκευής ακινήτων και κοστολόγησης τους και για το λόγο αυτό χρησιμοποιείται λιγότερο από τις υπόλοιπες μεθόδους και κυρίως για εκτιμήσεις αξίας υπάρχουσας χρήσης και για εξειδικευμένα ακίνητα.

Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδημάτων

Η μέθοδος αυτή στηρίζεται στην λογική ότι η εμπορική αξία ενός ακινήτου μπορεί να προκύψει αθροιστικά από τις προβλέψεις των μελλοντικών καθαρών εισοδημάτων από τα υφιστάμενα ή μελλοντικά μισθώματα από την εκμετάλλευσή του, δηλαδή η αγοραία αξία ενός ακινήτου είναι η κατάλληλα προεξοφλημένη παρούσα αξία των εισοδημάτων που προσφέρει ή μπορεί να προσφέρει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της οικονομικής του ζωής. Η μέθοδος περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

Βήμα 1ο: Επιλογή του κατάλληλου χρονικού ορίζοντα για την ανάλυση. Ο σχετικός με την εκτίμηση ενός ακινήτου χρονικός ορίζοντας είναι ουσιαστικά η υπολειπόμενη οικονομική ζωή του, η οποία μπορεί να φτάνει ακόμα και τα 50 έτη. Στην πράξη όμως ο εκτιμητής επιλέγει ένα μικρότερο χρονικό ορίζονται (5-10 έτη), υπολογίζει τα αναμενόμενα εισοδήματα και στο τέλος αυτού του χρονικού διαστήματος, η υπολειπόμενη αξία του ακινήτου συνοψίζεται σε μια ανταγωνιστική υποθετική τιμή μεταπώλησης (resale price, RPT).

Βήμα 2ο: Πρόβλεψη του ετήσιου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (net operating income) που προσφέρει το υπό εκτίμηση ακίνητο. Πρέπει να γίνει διάκριση των περιπτώσεων όπου το ακίνητο είναι ήδη μισθωμένο και των περιπτώσεων που είναι υπό ανέγερση, ανεκμετάλλευτο ή υπό ιδιόχρηση. Στην πρώτη περίπτωση, βάσει μισθωτηρίου, είναι γνωστό για μια σειρά ετών το αναμενόμενο μικτό εισόδημα (potential gross income, PGI) που το ακίνητο αποφέρει, ενώ στη

δεύτερη περίπτωση πρέπει να αποτυπωθεί σε χρηματοοικονομικούς όρους η ωφέλεια που εξοικονομείται από την ιδιοχρησία.

 Ο εκτιμητής οφείλει επίσης να αναγνωρίσει την πιθανότητα το ακίνητο να μείνει ανεκμετάλλευτο, και άρα χωρίς εισόδημα, κάποια περίοδο στη διάρκεια του χρονικού ορίζοντα που έχει επιλεχθεί. Το χρηματικό αντίκτυπο (vacancy loss, VL) μιας τέτοιας πιθανότητας στο PGI μπορεί να υπολογιστεί μειώνοντας το PGI σε ποσοστό ανάλογο με το ποσοστό που το εν λόγω ακίνητο ιστορικά έχει μείνει ανεκμετάλλευτο ή προσαρμόζοντας το μελλοντικό PGI ανάλογα με την πιθανότητα ανανέωσης της μίσθωσης στη λήξη της.

Αφού το PGI προσαρμοστεί για την πιθανότητα ανεκμετάλλευτων περιόδων, ο εκτιμητής προσθέτει άλλες μορφές εισοδήματος (other income, OI ) που μπορεί να έχει το ακίνητο και δεν σχετίζονται με τη μίσθωση ή την πληρότητά του, έτσι ώστε να προκύψει η εκτίμηση του ουσιαστικού μικτού εισοδήματος του ακινήτου (effective gross income, EGI ).

Από το ουσιαστικό μικτό εισόδημα, ο εκτιμητής αφαιρεί τα πιθανά ετήσια λειτουργικά έξοδα του ακινήτου. Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) του ακινήτου προκύπτει από την αφαίρεση των λειτουργικών εξόδων (OE) από το ουσιαστικό μικτό εισόδημα (EGI ), όπως δείχνει και ο επόμενος πίνακας.

Πίνακας ΙΙΙ : Περιληπτική παρουσίαση του τρόπου υπολογισμού του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος ακινήτου

Αναμενόμενο μικτό εισόδημα (PGI) - Κόστος ανεκμετάλλευτων περιόδων (VL) + Άλλες μορφές εισοδήματος (OI) - Λειτουργικά έξοδα (OE) = Καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI)

Στο τέλος του χρονικού ορίζοντα που έχει επιλεγεί, γίνεται η υπόθεση ότι το ακίνητο πωλείται σε μία τιμή RPT, η οποία συνήθως υπολογίζεται ως μια υπολειπόμενη παρούσα αξία με βάση τις υποθέσεις ότι το καθαρό εισόδημα παραμένει σταθερό από το τέλος του χρονικού ορίζοντα μέχρι το τέλος της οικονομικής ζωής του ακινήτου και ότι ο συντελεστής προεξόφλησης αυτών των λειτουργικών εισοδημάτων είναι 0,25% - 2% υψηλότερος από το τρέχον επίπεδο, καθώς όσο το ακίνητο προσεγγίζει το τέλος της οικονομικής του ζωής, μειώνεται η δυνατότητα διατήρησης των εισοδημάτων του.

Βήμα 3ο: Υπολογισμός του συντελεστή προεξόφλησης ή κεφαλαιοποίησης (capitalization rate) των μελλοντικών εισοδημάτων, ο οποίος αποτυπώνει την αβεβαιότητα των μελλοντικών αναμενόμενων χρηματοροών του ακινήτου. Συνήθως χρησιμοποιείται το τρέχον επίπεδο αποδόσεων των ακινήτων ιδίου τύπου, προσαυξημένο με ένα παράγοντα κοντά στον πληθωρισμό.

Μέθοδος κερδών

Η μέθοδος αυτή εφαρμόζεται κυρίως σε ειδικά ακίνητα, τα οποία είναι άρρηκτα συνδεδεμένα με την εμπορική / οικονομική δραστηριότητα την οποία επιτελούν.

Η μέθοδος κερδών (Profit method) υπολογίζει το καθαρό λειτουργικό κέρδος του ακίνητου σε ετήσια βάση, το οποίο και ανάγεται στο διηνεκές ή στα έτη της αναμενόμενης οικονομικής ζωής του ακινήτου. Τα βήματα καθορισμού λειτουργικού κέρδους παρουσιάζονται στον επόμενο πίνακα.

Πίνακας ΙV : Περιληπτική παρουσίαση του τρόπου υπολογισμού του καθαρού λειτουργικού κέρδους ακινήτου επιχείρησης

Πωλήσεις (Sales) – Κόστος κατασκευής Α΄ υλών (CS) + Άλλες μορφές εισοδήματος (OI) = Μικτό λειτουργικό κέρδος (GOP) - Λειτουργικά έξοδα (OE) - Έξοδα διαχείρισης (ME) = Καθαρό λειτουργικό κέρδος (NOP ή EBITDA)

Χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων (leasing)

Ορισμός και μορφή σύμβασης leasing

Όλοι σχεδόν οι ΟΤΑ στα κράτη – μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αντιμετώπισαν τα τελευταία χρόνια αυξημένες πιέσεις για να ισοσκελίσουν τους προϋπολογισμούς τους, ενώ ταυτόχρονα τους είχαν επιβληθεί περιορισμοί στα έξοδα.

Η κατάσταση αυτή είχε ως αποτέλεσμα τη στροφή των ΟΤΑ στην αναζήτηση εναλλακτικών κι ευέλικτων μορφών χρηματοδότησης για τις επενδύσεις και τα έργα υποδομής που ήθελαν να υλοποιήσουν.

Ένα σημαντικό εργαλείο, για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας τους αποτελεί η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing). Αυτή καθιερώθηκε στην Ελλάδα με το Ν. 1665/86, ως μία σύγχρονη μέθοδος μεσο - μακροπρόθεσμης χρηματοδότησης επιχειρήσεων και επαγγελματιών για την απόκτηση παγίων στοιχείων (δηλαδή εξοπλισμού και ακινήτων).

 Οσον αφορά το δημόσιο τομέα οι νόμοι 3130/28-3-03 (ΦΕΚ 76 Α΄) και 3581/28-6-07 (ΦΕΚ 140 Α΄), μαζί με το Ν. 1665/86 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, καθορίζουν το καθεστώς και τη χρήση της χρηματοδοτικής μίσθωσης, ενώ για τους ΟΤΑ ισχύουν συγκεκριμένα άρθρα του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων μαζί με τη γενική νομοθεσία που διέπει το leasing.

Χρηματοδοτική μίσθωση είναι μια συμφωνία βάσει της οποίας η εταιρεία leasing, διατηρώντας την ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου, παραχωρεί τη χρήση του στο μισθωτή – πελάτη για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο έναντι καταβολής μισθωμάτων.

Το εργαλείο του leasing μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη χρηματοδότηση κάθε είδους εξοπλισμού, ακινήτων αλλά και μηχανημάτων που χρησιμοποιούνται για βιομηχανικό, βιοτεχνικό και γενικά επαγγελματικό σκοπό.

Μια σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης (lease) συνδέει τον ιδιοκτήτη (εκμισθωτής ή ‘lessor’) συγκεκριμένου ακινήτου (το μίσθιο) με τον χρήστη του (μισθωτής ή ‘lessee’), ο οποίος συμφωνεί να πληρώνει έναντι της χρήσης το μίσθωμα, ενώ καθορίζει επίσης τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις και τις ευθύνες του κάθε αντισυμβαλλομένου για την προβλεπόμενη διάρκεια. Το σημαντικότερο κριτήριο κατηγοριοποίησης του προϊόντος leasing αφορά τη μεταφορά ή μη των κεφαλαιακών αποδόσεων και του κινδύνου του ακινήτου από τον εκμισθωτή προς το μισθωτή. Σύμφωνα με αυτό το κριτήριο, υπάρχουν δύο βασικές μορφές leasing: η λειτουργική μίσθωση (operating lease) και η κεφαλαιακή ή χρηματοδοτική μίσθωση (capital or finance lease).

Στη λειτουργική μίσθωση, ο μισθωτής αποκτά το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει ένα διαρκές αγαθό – στη συγκεκριμένη περίπτωση ένα ακίνητο - για περίοδο, η οποία είναι σημαντικά μικρότερη της συνολικής ή ενός μεγάλου μέρους της εκτιμώμενης χρήσιμης διάρκειας ζωής του. Αντίθετα, στη χρηματοδοτική ή κεφαλαιακή μίσθωση (finance lease) η συμφωνία καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος της οικονομικής ζωής του ακινήτου, δεν μπορεί να ακυρωθεί ή αν ακυρωθεί επιφέρει ποινή σημαντικού ύψους και ουσιαστικά ισοδυναμεί με την εξασφάλιση της υπολειμματικής αξίας του ακινήτου στο πέρας της λήξης από το μισθωτή.

 Η κεφαλαιακή μίσθωση μπορεί να θεωρηθεί ως δάνειο πλήρους εξασφάλισης που παρέχει ο εκμισθωτής στο μισθωτή. Οι κίνδυνοι και τα οφέλη του ενεχύρου - ακινήτου αναλαμβάνονται από τον μισθωτή, παρά το γεγονός ότι η νομική κυριότητά του παραμένει στον εκμισθωτή κατά τη διάρκεια του δανείου. Ο εκμισθωτής αναλαμβάνει τον πιστωτικό κίνδυνο που απορρέει από τυχόν αθέτηση των υποχρεώσεων του μισθωτή.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της χρήσης leasing

Τα βασικά πλεονεκτήματα της χρήσης εργαλείων leasing είναι τα εξής: Ο μισθωτής εξασφαλίζει χρηματοδότηση του νέου ακινήτου του σε ποσοστό 100% της αξίας του, τα μισθώματα που καταβάλλονται στην εταιρία leasing και αφορούν κτίρια θεωρούνται δαπάνες και μειώνουν το φορολογητέο εισόδημα, η διαδικασία υπογραφής μίας σύμβασης leasing είναι σαφώς ταχύτερη και λιγότερο δαπανηρή έναντι της σύμβασης μακροπρόθεσμου δανεισμού, ο μισθωτής έχει τη δυνατότητα να επιτύχει καλύτερους όρους απόκτησης ακινήτου σε σχέση με την άμεση αγορά του, ενώ η επένδυση σε καινούριο εξοπλισμό μέσω leasing μπορεί να συνδυαστεί με τα οφέλη που προκύπτουν από την υπαγωγή της επιχείρησης στον αναπτυξιακό νόμο, εφόσον συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις.

Επίσης, μετά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου ο μισθωτής αποκτά την κυριότητα του παγίου έναντι προσυμφωνημένου (συνήθως συμβολικού) τιμήματος.

 Ειδικά η απόκτηση ακινήτων είναι απαλλαγμένη από το φόρο μεταβίβασης. Τέλος, η εικόνα του ισολογισμού της επιχείρησης και της κεφαλαιακής της διάρθρωσης βελτιώνεται, αφού δεν εμφανίζεται το επενδυτικό αγαθό στο ενεργητικό αλλά ούτε και η υποχρέωση στο παθητικό.

Πλεονεκτήματα για τους ΟΤΑ: Τα ειδικότερα πλεονεκτήματα της χρήσης εργαλείων leasing για τους ΟΤΑ είναι τα εξής: Οι εκμισθωτές έχουν συνήθως μακρόχρονη εμπειρία και ειδίκευση στο σχεδιασμό και την υλοποίηση επενδυτικών προγραμμάτων, γεγονός που δίνει στο μισθωτή το κίνητρο να διαπραγματευθεί επιπρόσθετες υπηρεσίες από τον εκμισθωτή.

 Επίσης, οι μισθωτές μπορούν να επωφεληθούν από πλεονεκτήματα κόστους που απορρέουν από τη θέση, την ισχύ αλλά και τη στρατηγική του εκμισθωτή στη συγκεκριμένη αγορά, οι πληρωμές μισθωμάτων καταβάλλονται μόνο μετά την ολοκλήρωση της ανέγερσης του ακινήτου, συνεπώς δεν απαιτείται προχρηματοδότηση, ενώ και το ύψος των μισθωμάτων μπορεί να ελαττωθεί σημαντικά με τη βοήθεια επιχορηγήσεων οι οποίες καταβάλλονται στην έναρξη του συμβολαίου, ελαττώνοντας με αυτό τον τρόπο το βάρος των μελλοντικών απαιτήσεων.

 Επιπλέον οι λειτουργικές μισθώσεις έχουν το πλεονέκτημα ότι δεν αυξάνουν το επίπεδο του δημοσίου χρέους και τέλος, οι αντισυμβαλλόμενοι του δημοσίου απολαμβάνουν σημαντικών φοροαπαλλαγών, γεγονός που αυξάνει το κίνητρό τους να προσφέρουν ανταγωνιστικά επιτόκια μισθώσεων.

 Μειονεκτήματα: Παρόλα αυτά, η χρήση του leasing έχει και ορισμένα μειονεκτήματα, τα σημαντικότερα από τα οποία είναι τα εξής: Το φαινομενικό κόστος του leasing είναι υψηλότερο από το επιτόκιο τραπεζικού δανεισμού, αν και υπάρχουν σημαντικές φοροαπαλλαγές, παρά τη θετική σχέση ιδίων προς ξένα κεφάλαια μπορεί να εκδηλωθεί δισταγμός των τραπεζών για χρηματοδότηση μιας επιχείρησης ή οργανισμού, όταν ο εξοπλισμός και τα κτίρια τους βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στη μέθοδο της κεφαλαιακής μίσθωσης, ο μισθωτής αναλαμβάνει όλους τους κινδύνους από τυχαία περιστατικά ή ανώτερη βία έναντι του εκμισθωτή, ενώ παράλληλα διατρέχει τον κίνδυνο της καταγγελίας της σύμβασης αν αθετήσει κάποιον όρο της για σημαντικό χρονικό διάστημα και υπόκειται στους ελέγχους του εκμισθωτή για τη διαπίστωση της καλής κατάστασης του ακινήτου.

 Επίσης, ο μισθωτής δεν γίνεται νομικά κύριος του μισθίου παρά μόνο στη λήξη της σύμβασης, γεγονός που δημιουργεί περιορισμούς στην ενεργή διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων που διαθέτει ένας ΟΤΑ. Ταυτόχρονα, οι περιοδικές πληρωμές λειτουργικών μισθωμάτων αυξάνουν το δημόσιο έλλειμμα, ενώ στην περίπτωση νομικών αντιδικιών, η ύπαρξη της εταιρείας leasing ως πρόσθετου παίκτη μπορεί να κάνει τη διεκδίκηση των θέσεων του μισθωτή πιο δύσκολη. Τέλος, οι ΟΤΑ εξαιτίας των φοροαπαλλαγών που απολαμβάνουν χάνουν σημαντικό μέρος του κινήτρου που έχουν προκειμένου να επιλέξουν μια σύμβαση κεφαλαιακής μίσθωσης για τη χρηματοδότηση ενός έργου.

www.estetbroker.blogspot.com