Οι τιμές των ενοικίων κατοικιών στην Αττική καταγράφουν μείωση αναλόγως την περιοχή έως
και 40%, συγκριτικά με το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί την
περίοδο 2007-2008.
Ετσι σήμερα υπάρχουν περιοχές στη Γλυφάδα που μπορεί κάποιος να πληρώσει το ίδιο περίπου ενοίκιο με ένα καλό διαμέρισμα στο Περιστέρι.
Αντίστοιχες περιπτώσεις με τη Γλυφάδα μπορεί κανείς να βρει στην Κυψέλη.
Ετσι, εάν κάποιος ήθελε να εξετάσει ένα διαμέρισμα στις περιοχές αυτές ως «επένδυση εισοδήματος», δηλαδή να αγοράσει και να το νοικιάσει, θα διαπιστώσει ότι η υψηλότερη απόδοση από τις προαναφερθείσες περιοχές .
Αυτό συμβαίνει γιατί όσο χαμηλότερες είναι οι τιμές αγοράς, τόσο μεγαλύτερες είναι οι δυνητικές αποδόσεις, καθώς, αφενός μεν, τα φορολογικό κόστος είναι πιο μικρό (π.χ. Ειδικό Τέλος Ακινήτων), αφετέρου δε, οι τιμές των ενοικίων ναι μεν είναι χαμηλότερες, αλλά η διαφορά τους σε σχέση με άλλες, σαφώς πιο ακριβές περιοχές, δεν είναι πλέον τόσο μεγάλη.
Σημειωτέον ότι για τον υπολογισμό των αποδόσεων μετά τους φόρους, λαμβάνονται υπόψη το ΕΕΤΗΔΕ, ο ΦΑΠ, το ΤΑΠ και ο αυτοτελής φόρος ενοικίων για το 2013.
Για παράδειγμα, στην Κυψέλη, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος 15ετίας και επιφάνειας 100 τ.μ. κινείται από 450 έως 900 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που το ενοίκιο κυμαίνεται από 250 έως 450 ευρώ. Αυτό μεταφράζεται σε ετήσια απόδοση της τάξεως του 5,5 - 5,6%, η οποία μετά τους φόρους διαμορφώνεται σε 4,3%, χαρίζοντας στην περιοχή αυτή του κέντρου την πρώτη θέση .
Αντίστοιχα, οι αποδόσεις σε Κηφισιά και Εκάλη διαμορφώνονται περί το 4,4 - 4,5%, που μετά τους φόρους περιορίζεται σε 3,1 - 3,3%.
Αισθητά χαμηλότερες είναι οι αποδόσεις στην περιοχή της Γλυφάδας, όπου το υψηλό κόστος κτήσης (1.500 - 2.500 ευρώ/τ.μ.), σε συνδυασμό με το όχι αντίστοιχα υψηλό κόστος ενοικίασης (480-680 ευρώ) περιορίζει σημαντικά τις προσφερόμενες αποδόσεις σε μόλις 2% - 2,6% μετά τους φόρους.
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων που κατά κανόνα διαφημίζονται ΔΕΝ προσδιορίζουν και την τελική τιμή ενοικίασης
. Αλλωστε, η κρίση έχει πλήξει όπως αποδεικνύεται και την αγορά των ενοικιάσεων, ιδίως σε ό,τι αφορά τα μεγάλης επιφάνειας διαμερίσματα και τα μεγάλης ηλικίας ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές του κέντρου.
Η αποχώρηση πολλών οικονομικών μεταναστών που εγκαταλείπουν την Ελλάδα για αναζήτηση εργασίας σε άλλες χώρες, σε συνδυασμό με την επιστροφή πολλών νέων στην πατρική εστία, εγκαταλείποντας το «όνειρο» της εργένικης ζωής, έχουν περιορίσει τη ζήτηση.
Ετσι, μεσίτες εκτιμούν ότι περίπου το 20% των διαθέσιμων προς ενοικίαση διαμερισμάτων είναι σήμερα κενό.
Αλλη μία συνέπεια της έλλειψης ζήτησης, είναι ότι η διαδικασία εύρεσης νέου ενοικιαστή απαιτεί πολύμηνη προσπάθεια, ακόμα κι αν το ζητούμενο τίμημα κινείται εντός λογικής.
Αλλωστε, τα νοικοκυριά που έχουν στραφεί στην επιλογή του ενοικίου, αναβάλλοντας την απόφαση αγοράς ακινήτου, αναζητούν συνεχώς τη φθηνότερη δυνατή επιλογή, ώστε να μειώσουν τα πάγια έξοδά τους.
Ετσι σήμερα υπάρχουν περιοχές στη Γλυφάδα που μπορεί κάποιος να πληρώσει το ίδιο περίπου ενοίκιο με ένα καλό διαμέρισμα στο Περιστέρι.
Αντίστοιχες περιπτώσεις με τη Γλυφάδα μπορεί κανείς να βρει στην Κυψέλη.
Ετσι, εάν κάποιος ήθελε να εξετάσει ένα διαμέρισμα στις περιοχές αυτές ως «επένδυση εισοδήματος», δηλαδή να αγοράσει και να το νοικιάσει, θα διαπιστώσει ότι η υψηλότερη απόδοση από τις προαναφερθείσες περιοχές .
Αυτό συμβαίνει γιατί όσο χαμηλότερες είναι οι τιμές αγοράς, τόσο μεγαλύτερες είναι οι δυνητικές αποδόσεις, καθώς, αφενός μεν, τα φορολογικό κόστος είναι πιο μικρό (π.χ. Ειδικό Τέλος Ακινήτων), αφετέρου δε, οι τιμές των ενοικίων ναι μεν είναι χαμηλότερες, αλλά η διαφορά τους σε σχέση με άλλες, σαφώς πιο ακριβές περιοχές, δεν είναι πλέον τόσο μεγάλη.
Σημειωτέον ότι για τον υπολογισμό των αποδόσεων μετά τους φόρους, λαμβάνονται υπόψη το ΕΕΤΗΔΕ, ο ΦΑΠ, το ΤΑΠ και ο αυτοτελής φόρος ενοικίων για το 2013.
Για παράδειγμα, στην Κυψέλη, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος 15ετίας και επιφάνειας 100 τ.μ. κινείται από 450 έως 900 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που το ενοίκιο κυμαίνεται από 250 έως 450 ευρώ. Αυτό μεταφράζεται σε ετήσια απόδοση της τάξεως του 5,5 - 5,6%, η οποία μετά τους φόρους διαμορφώνεται σε 4,3%, χαρίζοντας στην περιοχή αυτή του κέντρου την πρώτη θέση .
Αντίστοιχα, οι αποδόσεις σε Κηφισιά και Εκάλη διαμορφώνονται περί το 4,4 - 4,5%, που μετά τους φόρους περιορίζεται σε 3,1 - 3,3%.
Αισθητά χαμηλότερες είναι οι αποδόσεις στην περιοχή της Γλυφάδας, όπου το υψηλό κόστος κτήσης (1.500 - 2.500 ευρώ/τ.μ.), σε συνδυασμό με το όχι αντίστοιχα υψηλό κόστος ενοικίασης (480-680 ευρώ) περιορίζει σημαντικά τις προσφερόμενες αποδόσεις σε μόλις 2% - 2,6% μετά τους φόρους.
Αξίζει πάντως να σημειωθεί ότι οι τιμές των ενοικίων που κατά κανόνα διαφημίζονται ΔΕΝ προσδιορίζουν και την τελική τιμή ενοικίασης
. Αλλωστε, η κρίση έχει πλήξει όπως αποδεικνύεται και την αγορά των ενοικιάσεων, ιδίως σε ό,τι αφορά τα μεγάλης επιφάνειας διαμερίσματα και τα μεγάλης ηλικίας ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές του κέντρου.
Η αποχώρηση πολλών οικονομικών μεταναστών που εγκαταλείπουν την Ελλάδα για αναζήτηση εργασίας σε άλλες χώρες, σε συνδυασμό με την επιστροφή πολλών νέων στην πατρική εστία, εγκαταλείποντας το «όνειρο» της εργένικης ζωής, έχουν περιορίσει τη ζήτηση.
Ετσι, μεσίτες εκτιμούν ότι περίπου το 20% των διαθέσιμων προς ενοικίαση διαμερισμάτων είναι σήμερα κενό.
Αλλη μία συνέπεια της έλλειψης ζήτησης, είναι ότι η διαδικασία εύρεσης νέου ενοικιαστή απαιτεί πολύμηνη προσπάθεια, ακόμα κι αν το ζητούμενο τίμημα κινείται εντός λογικής.
Αλλωστε, τα νοικοκυριά που έχουν στραφεί στην επιλογή του ενοικίου, αναβάλλοντας την απόφαση αγοράς ακινήτου, αναζητούν συνεχώς τη φθηνότερη δυνατή επιλογή, ώστε να μειώσουν τα πάγια έξοδά τους.
www.estetbroker.blogspot.com
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου