Το Ισπανικό μοντέλο 250 χιλ πλειστηριασμών απέτυχε – Σαμαράς και
Βενιζέλος αναζητούν χρυσή τομή που δεν μπορεί να έρθει με μπαράζ
κατασχέσεων – Να τεθούν κριτήρια και να στοχοποιηθούν οι κατέχοντες που
δεν πληρώνουν σκόπιμα….
Το Ισπανικό μοντέλο πλειστηριασμών, όπου χιλιάδες ακίνητα βγήκαν
προς πώληση απέτυχε παταγωδώς και ως εκ τούτου η Ελλάδα έχει ένα
παράδειγμα προς αποφυγήν ώστε να προστατέψει το κοινωνικό σύνολο από
αντικοινωνικές πολιτικές.
Ποιο είναι το Ισπανικό μοντέλο πλειστηριασμών;
Κατ΄ εκτίμηση συνολικά 250 χιλιάδες ακίνητα κατασχέθηκαν τα τελευταία χρόνια στην Ισπανία προφανώς επίπεδα ρεκόρ.
Μόνο το 2012 κατασχέθηκαν 40 χιλιάδες ακίνητα και 42 χιλ ακίνητα στο α΄ τρίμηνο του 2013.
Ο λόγος για τους πλειστηριασμούς ήταν ότι λόγω των λογιστικών προτύπων IAS οι τράπεζες θα έπρεπε να πουλήσουν ακίνητα των οποίων οι εμπορικές αξίες μειώνονταν επικίνδυνα.
Κάθε τράπεζα αποτιμά λογιστικά την αξία του ακινήτου και την περνάει στα λογιστικά της βιβλία με όρια ανοχής έως το 70% δηλαδή αν έχει χορηγηθεί δάνειο 100 ευρώ η αξία του ακινήτου μπορεί να υποχωρήσει έως τα 70 ευρώ, χαμηλότερα ξεκινάνε τα μεγάλα προβλήματα.
Για να δοθεί μια τάξη μεγέθους μόνο το 2011 υπήρχαν στην Ισπανία 181 δισεκ. προβληματικά δάνεια.
Το 2011 με οδηγία που εξεδόθη οι τράπεζες υποχρεούνται όταν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν σημαντικά να προβαίνουν με συνοπτικές διαδικασίες σε κατασχέσεις και εν συνεχεία σε πλειστηριασμούς.
Στην Ισπανία περίπου 350 με 400 χιλ άτομα έχουν υποστεί καταστροφή.
Οι περισσότεροι αδυνατούν να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους λόγω ανεργίας ή πολύ χαμηλών εισοδημάτων.
Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί στο 85% των κακοπληρωτών.
Δεν πληρώνουν γιατί αντικειμενικά δεν έχουν.
Το πολιτικό σύστημα της Ελλάδας πρέπει να εστιαστεί αποκλειστικά όχι στους μη έχοντες που ούτως ή άλλως αδυνατούν να πληρώσουν δόσεις και για τους οποίους πρέπει να θεσπιστούν ειδικά κριτήρια αλλά για όσους ενώ έχουν ρευστότητα δεν πληρώνουν εκμεταλλευόμενοι παράθυρα νόμων ή επικαλούμενοι την οικονομική κρίση.
Η ομάδα αυτή των ασυνεπών είναι μεταξύ 15-20 χιλιάδων το πολύ.
Όμως ακόμη και σε αυτή την περίπτωση οι ασυνεπείς δανειολήπτες θα πρέπει να προσέλθουν για διακανονισμό.
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων….μπορεί να εξελιχθεί σε πλειστηριασμούς ελάχιστων ακινήτων αν κυριαρχήσει ο φόβος στους κατέχοντες καθώς οι μη έχοντες δεν έχουν να πληρώσουν.
Στην σημερινή συνάντηση Σαμαρά με Βενιζέλο ΝΔ και ΠΑΣΟΚ θα αναζητηθεί η χρυσή τομή δηλαδή συγκεκριμένα κριτήρια μέσω των οποίων θα προστατευθεί η πρώτη κατοικία για την πλειονότητα των δανειοληπτών.
Σύμφωνα με κορυφαίο αξιωματούχο του υπουργείου Οικονομικών, η κυβέρνηση επιθυμεί την προστασία των δανειοληπτών που διαθέτουν πρώτη κατοικία και χαμηλά εισοδήματα.
Κατά τον ίδιο αξιωματούχο, στην παρούσα φάση, οι πλειστηριασμοί αφορούν κατά κύριο λόγο επιχειρηματίες και εμπόρους και λιγότερα από 10.000 ακίνητα.
Οι τράπεζες δεν θέλουν πλειστηριασμούς
«Οι τράπεζες συνολικά δεν είναι υπέρ των πλειστηριασμών.
Δεν μπορεί ο τραπεζικός κλάδος να μετεξελιχθεί σε διαχειριστή χιλιάδων ακινήτων.
Για να βρεθεί μια λύση σε ένα πρόβλημα που υφίσταται καθώς σε σύνολο 72 δισεκ. ευρώ στεγαστικών δανείων περίπου 17 δισεκ. αντιμετωπίζουν πρόβλημα αφορά δηλαδή 170-180 χιλιάδες ακίνητα, χρειάζεται να ανατρέξουμε στην τραπεζική γνώση.
Ο δείκτης που καθορίζει την σχέση του χορηγούμενου δανείου με την εμπορική αξία του ακινήτου που η τράπεζα υποθηκεύει ως εγγύηση είναι το loan to value ή LTV δηλαδή σχέση δανείου προς αξία του ακινήτου.
Έως το 2006 οι ελληνικές τράπεζες είχαν χορηγήσει συνολικά 43-45 δισεκ. ευρώ στεγαστικά δάνεια σε σύνολο 72 δισεκ. ευρώ.
Στα δάνεια αυτά η σχέση δανείων προς αξία δηλαδή loan to value είναι πολύ υψηλή καθώς περιλαμβάνονται και οι αποπληρωμές.
Π.χ. ένας δανειολήπτης που είχε συνάψει δάνειο 200 χιλιάδων ευρώ το 2005 για 20 χρόνια έχει πληρώσει μαζί με τόκους 95-100 χιλιάδες ευρώ σχεδόν το μισό δάνειο.
Από το 2009 και έως σήμερα χορηγήθηκαν συνολικά επιπλέον 15-17 δισεκ φθάνοντας στην κορύφωση τους τον Αύγουστο και Δεκέμβριο του 2010 στα 81 δισεκ για να υποχωρήσουν τον Ιούνιο του 2013 στα 72 δισεκ.
Η μείωση οφείλεται στο γεγονός ότι οι αποπληρωμές ήταν περισσότερες συγκριτικά με τα χορηγούμενα νέα στεγαστικά δάνεια και τα συνολικά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων μειώνονται.
Τα αναφέρω όλα αυτά κυρίως γιατί θέλω να καταδείξω ότι δεν έχει κανένα νόημα να κατασχέσουμε σπίτια, διαμερίσματα, ακίνητα σε δάνεια που ενώ έχει πληρωθεί το 30% το 40% ή 50% του δανείου πλέον δεν μπορεί να αποπληρωθεί λόγω κρίσης.
Συν τοις άλλοις ακόμη και αν αποκτούσαν οι τράπεζες 30 χιλιάδες ακίνητα θα προκαλούσαν μεγάλη ζημία στην κτηματαγορά λόγω μεγάλης προσφοράς.
Θα υποχωρούσαν οι τιμές των ακινήτων και οι τράπεζες θα υποχρεώνονταν να επανατιμολογήσουν τα collaterals τους.
Π.χ. σε ένα δάνειο 100 ευρώ που αντιστοιχεί ακίνητο εμπορικής αξίας 100 ευρώ αν αυτό κατασχεθεί και μέσω της διαδικασίας πώλησης πιεστούν οι τιμές π.χ. στο 70% ή 60% η τράπεζα θα χάσει αν δεν έχουν καταβληθεί για χρόνια δόσεις για να μειωθεί το κεφάλαιο που χρωστάει ο κάθε δανειολήπτης.
Κατά την δική μου άποψη αυτό που έχει αξία δεν είναι οι πλειστηριασμοί που θα οδηγήσουν σε αδιέξοδο, πολίτες, κτηματαγορά και τράπεζες.
Η ορθή λύση είναι οι ρυθμίσεις.
Όμως δεν μπορεί όλοι να τύχουν των ίδιων ρυθμίσεων.
Ένας δανειολήπτης που πληρώνει κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού του δανείου για 10 χρόνια και αδυνατεί να αποπληρώσει την τρέχουσα περίοδο του δίνει μια πρόσθετη 10ετή περίοδο χάριτος.
Δανειολήπτης όμως που ενώ έχει εισοδήματα, εμφανίζεται ανήμπορος να πληρώσει το στεγαστικό του δάνειο δεν μπορεί να τύχει ευνοϊκής μεταχείρισης»
Κεφαλαιακή δομή τραπεζών και σύνθεση δανείων
Οι ελληνικές τράπεζες ανακεφαλαιοποιήθηκαν πρόσφατα μαζί με τις παρελθούσες προνομιούχες μετοχές έχουν λάβει βοήθεια 31 δισεκ. ευρώ συμπεριλαμβανομένης και της ιδιωτικής συμμετοχής.
Στην Ελλάδα έχουν χορηγηθεί 223 δισεκ. ευρώ δάνεια εκ των οποίων 72 δισεκ. στεγαστικά, 29,3 δισεκ. ευρώ καταναλωτικά εκ των οποίων κάρτες 6 δισεκ. ευρώ.
Τα επιχειρηματικά φθάνουν τα 106 δισεκ. ευρώ εκ των οποίων μικρομεσαίων επιχειρήσεων 38 δισεκ. ευρώ, ατομικές επιχειρήσεις και επαγγελματικά δάνεια 13,3 δισεκ.
Οι ελληνικές τράπεζες έως σήμερα έχουν διενεργήσει προβλέψεις για επισφαλή δάνεια σε ποσοστό 29% με 30% δηλαδή 66 δισεκ. ευρώ.
Από τα στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 72 δισεκ. ευρώ περίπου 17 δισεκ. ευρώ εμφανίζουν προβλήματα που αντιστοιχούν σε 285 χιλιάδες δάνεια και δανειολήπτες.
Ο σκληρός πυρήνας των προβλημάτων εστιάζεται σε 170-180 χιλιάδες ακίνητα.
Στα στεγαστικά δάνεια όπως και σε κάθε δάνειο προς φυσικό πρόσωπο μετά την πάροδο 3 συναπτών μηνών μη καταβολής των δόσεων θεωρείται άμεσα καταβλητέο και απαιτητό όλο το ποσό του δανείου.
Στα επιχειρηματικά δάνεια έχει οριοθετηθεί το 6μηνο υπό προϋποθέσεις.
Η ΤτΕ σε συνεργασία με την Blackrock θα επικαιροποιήσει τις εκτιμήσεις για τα προβληματικά δάνεια στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα, υιοθετώντας ένα ακόμη πιο αυστηρό μοντέλο.
Με βάση την ΤτΕ το ανώτερο που μπορεί να προκύψει σε κεφαλαιακές ζημίες είναι έως 5 δισεκ. ευρώ τα οποία οι τράπεζες σε μεγάλο βαθμό θα μπορούσαν να καλύψουν με ίδια μέσα.
Δηλαδή η ΤτΕ και η Blackrock αλλά και το ΤΧΣ που είναι ο βασικός μέτοχος όλων των συστημικών τραπεζών θεωρούν ότι τα νέα stress tests θα είναι διαχειρίσιμα.
Ταυτόχρονα οι ελληνικές τράπεζες με τα 68 δισεκ. ευρώ προβληματικών δανείων και των υψηλών προβλέψεων που έχουν πραγματοποιήσει έχουν καλύψει σε συντριπτικό βαθμό τον κύριο όγκο των ζημιών στο σύστημα.
Από αυτά τα 68 δισεκ. καλύπτονται σε σχεδόν καθολικό βαθμό οι προβλέψεις για τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια που φέρουν παράλληλα και ως εγγύηση ακίνητο.
Άρα οι τράπεζες έχουν εγγράψει την ζημία.
www.bankingnews.gr
Κατ΄ εκτίμηση συνολικά 250 χιλιάδες ακίνητα κατασχέθηκαν τα τελευταία χρόνια στην Ισπανία προφανώς επίπεδα ρεκόρ.
Μόνο το 2012 κατασχέθηκαν 40 χιλιάδες ακίνητα και 42 χιλ ακίνητα στο α΄ τρίμηνο του 2013.
Ο λόγος για τους πλειστηριασμούς ήταν ότι λόγω των λογιστικών προτύπων IAS οι τράπεζες θα έπρεπε να πουλήσουν ακίνητα των οποίων οι εμπορικές αξίες μειώνονταν επικίνδυνα.
Κάθε τράπεζα αποτιμά λογιστικά την αξία του ακινήτου και την περνάει στα λογιστικά της βιβλία με όρια ανοχής έως το 70% δηλαδή αν έχει χορηγηθεί δάνειο 100 ευρώ η αξία του ακινήτου μπορεί να υποχωρήσει έως τα 70 ευρώ, χαμηλότερα ξεκινάνε τα μεγάλα προβλήματα.
Για να δοθεί μια τάξη μεγέθους μόνο το 2011 υπήρχαν στην Ισπανία 181 δισεκ. προβληματικά δάνεια.
Το 2011 με οδηγία που εξεδόθη οι τράπεζες υποχρεούνται όταν οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν σημαντικά να προβαίνουν με συνοπτικές διαδικασίες σε κατασχέσεις και εν συνεχεία σε πλειστηριασμούς.
Στην Ισπανία περίπου 350 με 400 χιλ άτομα έχουν υποστεί καταστροφή.
Οι περισσότεροι αδυνατούν να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους λόγω ανεργίας ή πολύ χαμηλών εισοδημάτων.
Το ποσοστό αυτό αντιστοιχεί στο 85% των κακοπληρωτών.
Δεν πληρώνουν γιατί αντικειμενικά δεν έχουν.
Το πολιτικό σύστημα της Ελλάδας πρέπει να εστιαστεί αποκλειστικά όχι στους μη έχοντες που ούτως ή άλλως αδυνατούν να πληρώσουν δόσεις και για τους οποίους πρέπει να θεσπιστούν ειδικά κριτήρια αλλά για όσους ενώ έχουν ρευστότητα δεν πληρώνουν εκμεταλλευόμενοι παράθυρα νόμων ή επικαλούμενοι την οικονομική κρίση.
Η ομάδα αυτή των ασυνεπών είναι μεταξύ 15-20 χιλιάδων το πολύ.
Όμως ακόμη και σε αυτή την περίπτωση οι ασυνεπείς δανειολήπτες θα πρέπει να προσέλθουν για διακανονισμό.
Οι πλειστηριασμοί ακινήτων….μπορεί να εξελιχθεί σε πλειστηριασμούς ελάχιστων ακινήτων αν κυριαρχήσει ο φόβος στους κατέχοντες καθώς οι μη έχοντες δεν έχουν να πληρώσουν.
Στην σημερινή συνάντηση Σαμαρά με Βενιζέλο ΝΔ και ΠΑΣΟΚ θα αναζητηθεί η χρυσή τομή δηλαδή συγκεκριμένα κριτήρια μέσω των οποίων θα προστατευθεί η πρώτη κατοικία για την πλειονότητα των δανειοληπτών.
Σύμφωνα με κορυφαίο αξιωματούχο του υπουργείου Οικονομικών, η κυβέρνηση επιθυμεί την προστασία των δανειοληπτών που διαθέτουν πρώτη κατοικία και χαμηλά εισοδήματα.
Κατά τον ίδιο αξιωματούχο, στην παρούσα φάση, οι πλειστηριασμοί αφορούν κατά κύριο λόγο επιχειρηματίες και εμπόρους και λιγότερα από 10.000 ακίνητα.
Οι τράπεζες δεν θέλουν πλειστηριασμούς
«Οι τράπεζες συνολικά δεν είναι υπέρ των πλειστηριασμών.
Δεν μπορεί ο τραπεζικός κλάδος να μετεξελιχθεί σε διαχειριστή χιλιάδων ακινήτων.
Για να βρεθεί μια λύση σε ένα πρόβλημα που υφίσταται καθώς σε σύνολο 72 δισεκ. ευρώ στεγαστικών δανείων περίπου 17 δισεκ. αντιμετωπίζουν πρόβλημα αφορά δηλαδή 170-180 χιλιάδες ακίνητα, χρειάζεται να ανατρέξουμε στην τραπεζική γνώση.
Ο δείκτης που καθορίζει την σχέση του χορηγούμενου δανείου με την εμπορική αξία του ακινήτου που η τράπεζα υποθηκεύει ως εγγύηση είναι το loan to value ή LTV δηλαδή σχέση δανείου προς αξία του ακινήτου.
Έως το 2006 οι ελληνικές τράπεζες είχαν χορηγήσει συνολικά 43-45 δισεκ. ευρώ στεγαστικά δάνεια σε σύνολο 72 δισεκ. ευρώ.
Στα δάνεια αυτά η σχέση δανείων προς αξία δηλαδή loan to value είναι πολύ υψηλή καθώς περιλαμβάνονται και οι αποπληρωμές.
Π.χ. ένας δανειολήπτης που είχε συνάψει δάνειο 200 χιλιάδων ευρώ το 2005 για 20 χρόνια έχει πληρώσει μαζί με τόκους 95-100 χιλιάδες ευρώ σχεδόν το μισό δάνειο.
Από το 2009 και έως σήμερα χορηγήθηκαν συνολικά επιπλέον 15-17 δισεκ φθάνοντας στην κορύφωση τους τον Αύγουστο και Δεκέμβριο του 2010 στα 81 δισεκ για να υποχωρήσουν τον Ιούνιο του 2013 στα 72 δισεκ.
Η μείωση οφείλεται στο γεγονός ότι οι αποπληρωμές ήταν περισσότερες συγκριτικά με τα χορηγούμενα νέα στεγαστικά δάνεια και τα συνολικά υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων μειώνονται.
Τα αναφέρω όλα αυτά κυρίως γιατί θέλω να καταδείξω ότι δεν έχει κανένα νόημα να κατασχέσουμε σπίτια, διαμερίσματα, ακίνητα σε δάνεια που ενώ έχει πληρωθεί το 30% το 40% ή 50% του δανείου πλέον δεν μπορεί να αποπληρωθεί λόγω κρίσης.
Συν τοις άλλοις ακόμη και αν αποκτούσαν οι τράπεζες 30 χιλιάδες ακίνητα θα προκαλούσαν μεγάλη ζημία στην κτηματαγορά λόγω μεγάλης προσφοράς.
Θα υποχωρούσαν οι τιμές των ακινήτων και οι τράπεζες θα υποχρεώνονταν να επανατιμολογήσουν τα collaterals τους.
Π.χ. σε ένα δάνειο 100 ευρώ που αντιστοιχεί ακίνητο εμπορικής αξίας 100 ευρώ αν αυτό κατασχεθεί και μέσω της διαδικασίας πώλησης πιεστούν οι τιμές π.χ. στο 70% ή 60% η τράπεζα θα χάσει αν δεν έχουν καταβληθεί για χρόνια δόσεις για να μειωθεί το κεφάλαιο που χρωστάει ο κάθε δανειολήπτης.
Κατά την δική μου άποψη αυτό που έχει αξία δεν είναι οι πλειστηριασμοί που θα οδηγήσουν σε αδιέξοδο, πολίτες, κτηματαγορά και τράπεζες.
Η ορθή λύση είναι οι ρυθμίσεις.
Όμως δεν μπορεί όλοι να τύχουν των ίδιων ρυθμίσεων.
Ένας δανειολήπτης που πληρώνει κανονικά τις δόσεις του στεγαστικού του δανείου για 10 χρόνια και αδυνατεί να αποπληρώσει την τρέχουσα περίοδο του δίνει μια πρόσθετη 10ετή περίοδο χάριτος.
Δανειολήπτης όμως που ενώ έχει εισοδήματα, εμφανίζεται ανήμπορος να πληρώσει το στεγαστικό του δάνειο δεν μπορεί να τύχει ευνοϊκής μεταχείρισης»
Κεφαλαιακή δομή τραπεζών και σύνθεση δανείων
Οι ελληνικές τράπεζες ανακεφαλαιοποιήθηκαν πρόσφατα μαζί με τις παρελθούσες προνομιούχες μετοχές έχουν λάβει βοήθεια 31 δισεκ. ευρώ συμπεριλαμβανομένης και της ιδιωτικής συμμετοχής.
Στην Ελλάδα έχουν χορηγηθεί 223 δισεκ. ευρώ δάνεια εκ των οποίων 72 δισεκ. στεγαστικά, 29,3 δισεκ. ευρώ καταναλωτικά εκ των οποίων κάρτες 6 δισεκ. ευρώ.
Τα επιχειρηματικά φθάνουν τα 106 δισεκ. ευρώ εκ των οποίων μικρομεσαίων επιχειρήσεων 38 δισεκ. ευρώ, ατομικές επιχειρήσεις και επαγγελματικά δάνεια 13,3 δισεκ.
Οι ελληνικές τράπεζες έως σήμερα έχουν διενεργήσει προβλέψεις για επισφαλή δάνεια σε ποσοστό 29% με 30% δηλαδή 66 δισεκ. ευρώ.
Από τα στεγαστικά δάνεια συνολικού ύψους 72 δισεκ. ευρώ περίπου 17 δισεκ. ευρώ εμφανίζουν προβλήματα που αντιστοιχούν σε 285 χιλιάδες δάνεια και δανειολήπτες.
Ο σκληρός πυρήνας των προβλημάτων εστιάζεται σε 170-180 χιλιάδες ακίνητα.
Στα στεγαστικά δάνεια όπως και σε κάθε δάνειο προς φυσικό πρόσωπο μετά την πάροδο 3 συναπτών μηνών μη καταβολής των δόσεων θεωρείται άμεσα καταβλητέο και απαιτητό όλο το ποσό του δανείου.
Στα επιχειρηματικά δάνεια έχει οριοθετηθεί το 6μηνο υπό προϋποθέσεις.
Η ΤτΕ σε συνεργασία με την Blackrock θα επικαιροποιήσει τις εκτιμήσεις για τα προβληματικά δάνεια στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα, υιοθετώντας ένα ακόμη πιο αυστηρό μοντέλο.
Με βάση την ΤτΕ το ανώτερο που μπορεί να προκύψει σε κεφαλαιακές ζημίες είναι έως 5 δισεκ. ευρώ τα οποία οι τράπεζες σε μεγάλο βαθμό θα μπορούσαν να καλύψουν με ίδια μέσα.
Δηλαδή η ΤτΕ και η Blackrock αλλά και το ΤΧΣ που είναι ο βασικός μέτοχος όλων των συστημικών τραπεζών θεωρούν ότι τα νέα stress tests θα είναι διαχειρίσιμα.
Ταυτόχρονα οι ελληνικές τράπεζες με τα 68 δισεκ. ευρώ προβληματικών δανείων και των υψηλών προβλέψεων που έχουν πραγματοποιήσει έχουν καλύψει σε συντριπτικό βαθμό τον κύριο όγκο των ζημιών στο σύστημα.
Από αυτά τα 68 δισεκ. καλύπτονται σε σχεδόν καθολικό βαθμό οι προβλέψεις για τα επισφαλή στεγαστικά δάνεια που φέρουν παράλληλα και ως εγγύηση ακίνητο.
Άρα οι τράπεζες έχουν εγγράψει την ζημία.
www.bankingnews.gr
www.estetbroker.blogspot.com
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου