ΗΔΟΝΙΚΗ ΜΕΘΟΔΟΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ηδονική μέθοδος εκτίμησης Ακινήτων

Η ηδονική μέθοδος αποτελεί μια οικονομετρική προσέγγιση για την εκτίμηση των ακινήτων.

Έχει αναπτυχθεί τα τελευταία χρόνια και κατατάσσεται στις προηγμένες μεθόδους εκτίμησης της αξίας των ακινήτων και  θεωρεί πως κάθε ακίνητο στο σύνολό του είναι τελείως διαφορετικό από κάθε άλλο ακίνητο και αποτελείται από ένα σύνολο χρήσιμων χαρακτηριστικών.

 Κάθε χαρακτηριστικό έχει συγκεκριμένη τιμή αγοράς ανάλογα με τη χρησιμότητά του για τους κατόχους και χρήστες του προϊόντος.

H αξία κάθε κατοικίας προσδιορίζεται από το συνδυασμό ενός σταθερού αριθμού χαρακτηριστικών (quality mix).

Δηλαδή, η τελική τιμή του ακινήτου είναι το σταθμικό άθροισμα της τιμής των επιμέρους χαρακτηριστικών του.

Αν ξέρουμε αυτές τις επιμέρους τιμές μπορούμε να προσαρμόσουμε την τιμή του ακινήτου σε περίπτωση που μεταβληθεί η ποιότητα ενός από τα επιμέρους χαρακτηριστικά του.

Με βάση την έρευνα των Gelfand, Ecker, Knight και Sirmans (2004), το μοντέλο εκτίμησης ακινήτων με βάση την ηδονική μέθοδο, μετράει τη συνεισφορά κάθε χαρακτηριστικού της κατοικίας στο σύνολο της αξίας της κατοικίας ξεχωριστά και θεωρεί σαν κύριες μεταβλητές το χρόνο (time) και την περιοχή (location).

Θα πρέπει να θυμηθούμε στο σημείο αυτό, ότι η μεταβλητή “location” αποτελεί γενικότερα ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά που λαμβάνουν υπόψη οι εκτιμητές στην εκτίμηση της αξίας των ακινήτων.

Το μοντέλο εκτίμησης ακινήτων με βάση την ηδονική μέθοδο (“spatio- temporal hedonic model for house prices”, όπως το χαρακτηρίζουν οι Gelfand, Ecker, Knight και Sirmans (2004)), ορίζεται από τη σχέση:

Y (s,t) = X (s,t)* β(t)+ U (s,t)

Όπου: Y(s,t) = Η τιμή του ακινήτου στην περιοχή s, στο χρόνο t.

X(s,t) = Ένα διάνυσμα το οποίο περιέχει σαν μεταβλητές την περιοχή s και τον χρόνο t, οι οποίες χρησιμοποιούνται για να ερμηνεύσουν την Y(s,t).

β(t) = Η ηδονική συνάρτηση, η οποία εξαρτάται από τη μεταβλητή t (χρόνος).

 U(s,t) = Η συνάρτηση χρησιμότητας του ακινήτου

Για τη συνάρτηση χρησιμότητας του ακινήτου θεωρούμε ότι:

U (s,t) = Wt (s)+ε (s,t)           

Όπου: Wt(s) = τ.μ. W που εξαρτάται από τη μεταβλητή ‘περιοχή’ (s).

Υποθέτουμε ότι η Wt(s) είναι ανεξάρτητη από τη μεταβλητή ‘χρόνος’ (t).

 ε(s,t) = Η συνάρτηση των καταλοίπων

 (Είναι ανεξάρτητα, ταυτόνομα και ακολουθούν κανονική κατανομή: i.i.d. Ν(0,σε 2).

Σύμφωνα με τη μέθοδο αυτή, ζητούμενο είναι η μεγιστοποίηση της συνάρτησης χρησιμότητας του ακινήτου.και η συνάρτηση χρησιμότητας του ακινήτου κάνει εμφανείς τις χωρικές επιπτώσεις μέσα στο χρόνο. Δείχνει, δηλαδή, ότι με την πάροδο του χρόνου, ο χώρος εξελίσσεται.

Το αποτέλεσμα που προκύπτει από τη μεγιστοποίηση της συνάρτησης χρησιμότητας , μπορεί να ερμηνευτεί με δύο τρόπους:

1          Ο καταναλωτής επιλέγει το ακίνητο με σκοπό να μεγιστοποιεί τη χρησιμότητά του, δηλαδή να εμπεριέχει τα περισσότερα από τα επιμέρους χαρακτηριστικά που επιθυμεί.

2          Ο καταναλωτής επιλέγει το ακίνητο με βάση το ποσό που δύναται να διαθέσει για την απόκτησή του. Δηλαδή βάζει σε πρώτη προτεραιότητα την κάλυψη των βασικών αναγκών του και σε δεύτερη μοίρα την αγορά κατοικίας με τη μέγιστη χρησιμότητα.