ΤΡΑΠΕΖΑ ΓΗΣ ΜΕ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΔΟΜΗΣΗΣ

Η «Τράπεζα Γης» θα διαχειρίζεται δικαιώματα δόμησης

Πολλαπλασιάζονται οι κατηγορίες των ακινήτων τα οποία θα μπορούν να μεταφέρουν συντελεστή δόμησης.

Εναν διαχειριστή δικαιωμάτων δόμησης με όρους real estate, με το όνομα «Τράπεζα Γης», δημιουργεί το υπουργείο Περιβάλλοντος. Ουσιαστικά πρόκειται για έναν τρόπο να αντληθούν πόροι από το Πράσινο Ταμείο για να αποζημιωθούν οι μη αξιοποιήσιμοι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, να ικανοποιηθούν οι μπλοκαρισμένοι οικοδομικοί συνεταιρισμοί ή οι ιδιοκτήτες επί μακρόν δεσμευμένων από τους δήμους ακινήτων.

Σύμφωνα με το νέο σχέδιο νόμου, η Τράπεζα Γης είναι ένας ηλεκτρονικός μηχανισμός διαχείρισης άυλων δικαιωμάτων, ο οποίος θα ελέγχεται και θα χρηματοδοτείται από το Πράσινο Ταμείο. Ποιος είναι ο προορισμός της;

Θα αγοράζει τίτλους δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Υπολογίζεται ότι σήμερα υπάρχουν 432.000 τίτλοι από διατηρητέα και ρυμοτομούμενα ακίνητα, οι οποίοι είναι άχρηστοι, καθώς δεν υπάρχει πλαίσιο για την αξιοποίησή τους (έχει ακυρωθεί δύο φορές από το ΣτΕ, αλλά παρά ταύτα το ΥΠΕΚΑ συνεχίζει μέχρι σήμερα να εκδίδει νέους τίτλους).

Να μεταβιβάζει τίτλους μεταφοράς συντελεστή σε ακίνητα όπου υφίστανται πολεοδομικές παραβάσεις «ή σε ωφελούμενα ακίνητα εντός ζωνών συγκέντρωσης δικαιώματος δόμησης».

Να αγοράζει ακίνητα ή τμήματα ακινήτων από οικοδομικούς συνεταιρισμούς που βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις, με σκοπό τη δημιουργία τίτλων μεταφοράς συντελεστή.

Τους τίτλους αυτούς θα τους ξαναπουλά στον οικοδομικό συνεταιρισμό, προκειμένου να τους χρησιμοποιήσει στο υπόλοιπο ακίνητό του. Με άλλα λόγια (όπως έγραψε η «Κ» στις 3 Ιουλίου), το υπουργείο Περιβάλλοντος προκειμένου να διευκολύνει τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς θα εφεύρει δικαίωμα δόμησης για τις δασικές εκτάσεις, το οποίο θα τους το μεταφέρει με μορφή επιπλέον τετραγωνικών στο κομμάτι της έκτασης του οικοδομικού συνεταιρισμού που είναι δομήσιμο.

Να προβαίνει σε διαχειριστικές πράξεις των δημοσίων ακινήτων (μια μάλλον ασαφής αρμοδιότητα).

Το σχέδιο νόμου τροποποιεί εμμέσως τη νομοθεσία περί μεταφοράς συντελεστή, πολλαπλασιάζοντας τις κατηγορίες ακινήτων από τις οποίες μπορούν να εκδοθούν ανάλογοι τίτλοι (σήμερα δικαίωμα έκδοσης τίτλου μεταφοράς συντελεστή έχουν μόνο οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων και ρυμοτομούμενων ακινήτων).

Πιο συγκεκριμένα, τίτλοι μεταφοράς συντελεστή θα εκδίδονται για:

Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών εντός δασικών εκτάσεων.

Ακίνητα στα οποία έχει απαγορευτεί ή περιοριστεί η δόμηση με βάση νομοθετικό πλαίσιο (συνήθως πρόκειται για προστατευόμενες περιοχές).

Παλαιές ή εγκαταλελειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές. Πρώην στρατόπεδα. Οικόπεδα που έχουν χαρακτηριστεί κοινόχρηστοι χώροι, αλλά οι δήμοι δεν μπορούν να τα απαλλοτριώσουν.

Κτίρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου, που πρόκειται να «αποσυρθούν» (δηλαδή να κατεδαφιστούν).

Δημόσιες εκτάσεις ή παλαιές υποδομές που συνορεύουν με εγκεκριμένα σχέδια πόλης και παραμένουν εκτός σχεδίου.

«Περιοχές υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης δόμησης», όπου υπάρχει περιβαλλοντική υστέρηση στο ισοζύγιο, δηλαδή σε όλες τις ελληνικές πόλεις!

Δημιουργούνται αρκετά ερωτήματα

Τα ερωτήματα, βέβαια, που προκύπτουν από την κατηγοριοποίηση αυτή είναι πολλά. Κατ’ αρχάς, αν μπορεί να έχει νομική υπόσταση η έμμεση δημιουργία δικαιώματος δόμησης σε περιοχές όπου αυτή απαγορεύεται.

Επιπλέον, στην περίπτωση των πρώην στρατοπέδων, η αγορά δικαιωμάτων δόμησης από το κράτος... επιστρέφει στο κράτος (δηλαδή είναι ένας τρόπος να αποζημιωθεί το υπουργείο Αμυνας... ως να μην ήταν κομμάτι του Δημοσίου). Οσον αφορά τα οικόπεδα που προορίζονται για κοινόχρηστοι χώροι, το τελικό αποτέλεσμα είναι μάλλον θολό, καθώς η Πολιτεία θα αποζημιώνει μεν τον ιδιοκτήτη για το κτίσμα που δεν μπορεί να ανεγείρει, ωστόσο η ιδιοκτησία του (άδειου) οικοπέδου θα παραμένει στον ιδιώτη και με αυτήν την έννοια δεν μπορεί να θεωρηθεί κοινόχρηστο. Τέλος, ερωτήματα εγείρει η σκοπιμότητα απόδοσης συντελεστή δόμησης (και αγοράς, μεταφοράς του κ.λπ.) σε δημόσια ακίνητα ή παλαιές υποδομές σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Ο συντελεστής δόμησης θα καταλήγει σε περιοχές που θα οριστούν ως «υποδοχείς» και όπου «ο προβλεπόμενος από τις οικείες διατάξεις συντελεστής δόμησης είναι μικρότερος του μέσου συντελεστή της περιοχής». Οι περιοχές αυτές θα ορίζονται με προεδρικό διάταγμα.

www.kathimerini.gr

 

 Ποιοι ωφελούνται από την «Τράπεζα Γης»

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Η «Τράπεζα Γης» είναι ένα πολεοδομικό εργαλείο που έχει χρησιμοποιηθεί κατά κόρον σε χώρες του εξωτερικού, όπως η Ιταλία, η Γαλλία και η Ολλανδία από τη δεκαετία του 1970, η Σουηδία το χρησιμοποιεί με ενσωμάτωση σε επιμέρους μηχανισμούς, ενώ οι ΗΠΑ θεσμοθέτησαν μορφές του εργαλείου ήδη από τη δεκαετία του '30.

Με τον νέο θεσμό ουσιαστικά η πολιτεία προχωρεί σε «αποϋλοποίηση» της ιδιοκτησίας, καθώς πρόκειται ουσιαστικά για ένα ταμείο δικαιωμάτων πολεοδόμησης. Μια «bank land» στην οποία θα? αποταμιεύονται άυλα δικαιώματα ιδιοκτησίας και θα γίνεται αγοραπωλησία αυτών με ανταλλάγματα είτε άλλα δικαιώματα είτε ακόμη και χρήματα, τα οποία θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν για αστικές αναπλάσεις μεγάλης κλίμακας.

Ωφελημένοι από την «Τράπεζα Γης» θα είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες, ωστόσο, θα υπάρξουν - εφόσον ο θεσμός λειτουργήσει κανονικά και με σοβαρότητα- σημαντικά οφέλη και για την τοπική κοινωνία, ενώ μπορεί να συμβάλει και στην «αποαστικοποίηση», στην ελάφρυνση δηλαδή της Αθήνας και άλλων μεγάλων πόλεων από χιλιάδες κτίρια και φυσικά ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού τους.

Πώς λειτουργεί

Στο ερώτημα τι είναι η «Τράπεζα Γης» και πώς λειτουργεί η απάντηση είναι η εξής: Πρόκειται για ταμείο δικαιωμάτων ανάπτυξης στο οποίο μεταφέρεται η δυνατότητα κάποιου να κτίσει. Μπορεί, δηλαδή, ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έχει επιπλέον συντελεστή δόμησης να τον πουλήσει στην «Τράπεζα Γης» έναντι μιας γνωστής προκαθορισμένης τιμής ή και να αγοράσει δικαιώματα. Μέρος των εσόδων αυτών μπορούν να χρηματοδοτήσουν προγράμματα για την προστασία κοινόχρηστων χώρων ή την ανάπλαση περιοχών. Μπορούν επίσης με τα χρήματα αυτά να αγοραστούν άλλα δικαιώματα ανάπτυξης προκειμένου να εξυπηρετηθούν οι ανάγκες, κυρίως των τοπικών κοινωνιών αλλά και της πολιτείας σε περίπτωση που θέλει να προχωρήσει σε εκτεταμένα προγράμματα ανάπλασης αλλά δεν έχει το δικαίωμα να το πράξει.

Δεν είναι, όμως, μόνον αυτό. Κάποιος ιδιοκτήτης που έχει ένα οικόπεδο ή ένα κτίριο που δεν θέλει να το αξιοποιήσει, πουλά το δικαίωμα αυτό ή το ανταλλάσσει με άλλο σε άλλη περιοχή. Αλλά μπορεί κι ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έκτισε παράνομα ένα ακίνητο ή μέρος αυτού να το νομιμοποιήσει αγοράζοντας δικαιώματα από την «Τράπεζα Γης». Με τον τρόπο αυτό μπορούν να νομιμοποιηθούν χιλιάδες αυθαιρεσίες σε κτίρια, ενώ η μεγάλη παρέμβαση που κάνει ο νέος θεσμός αφορά τους αναξιοποίητους οικοδομικούς συνεταιρισμούς οι οποίοι δεν μπορούν να κτιστούν επειδή αντιμετωπίζουν κυρίως πρόβλημα με δασικές εκτάσεις που κατέχουν.

Οι κερδισμένοι από τη μεγάλη αυτή πολεοδομική μεταρρύθμιση είναι πολλοί και τα επόμενα χρόνια αναμένεται να φανεί η σημασία του θεσμού.

Οι πρώτοι μεγάλοι ωφελημένοι είναι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων τα οποία βρίσκονται σε δάση ή δασικές εκτάσεις και δεν μπορούν να αξιοποιηθούν. Με την Τράπεζα Γης οι συνεταιρισμοί αυτοί θα εξασφαλίζουν συντελεστή δόμησης για το σύνολο του γηπέδου, τον οποίο συντελεστή θα μπορούν να μεταφέρουν σε άλλη περιοχή ή ακόμη να αποζημιωθούν για τον επιπλέον συντελεστή πωλώντας το σε άλλες εταιρείες ανάπτυξης ή δήμους. Με τη σειρά τους οι δήμοι μπορούν να τον αξιοποιήσουν για άλλες αναπτύξεις ή για κοινόχρηστους χώρους.

Οι ζώνες υποδοχής συντελεστή που θα δημιουργηθούν σε κάθε δήμο θα οδηγήσουν στην υλοποίηση σημαντικών αστικών αναπλάσεων, καθώς τα δικαιώματα γης θα τιτλοποιούνται και οι κάτοχοί τους θα μπορούν να μοχλεύουν τον δανεισμό τους.

Από τις πρώτες εκτιμήσεις υπάρχουν 550 οικοδομικοί συνεταιρισμοί και ιδιωτικές πολεοδομήσεις. Εξ αυτών, οι 220 βρίσκονται εντός Αττικής και οι μισοί (110) αντιμετωπίζουν προβλήματα λόγω δασικών εκτάσεων. Από τους 330 που βρίσκονται εκτός Αττικής, το 25% αντιμετωπίζει προβλήματα λόγω δασικών εκτάσεων. Δίνεται επίσης η δυνατότητα στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς να δημιουργήσουν εταιρείες Ανάπτυξης, με τη συμμετοχή επενδυτών, ώστε να χρηματοδοτηθούν τα έργα υποδομής και η κατασκευή κοινόχρηστων χώρων.

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που είτε δεν μπορούν είτε δεν θέλουν να τα αξιοποιήσουν. Για παράδειγμα, κάποιος που έχει ένα οικόπεδο και δεν θέλει να το εκμεταλλευτεί μπορεί να πουλήσει το δικαίωμα δόμησης (συντελεστής) στην «Τράπεζα Γης». Μπορεί επίσης ο ιδιοκτήτης να αγοράσει δικαιώματα σε άλλη περιοχή που υπάρχει ζώνη υποδοχής συντελεστή. Επίσης, αν κάποιος έχει κτίσει τέσσερις ορόφους αλλά έχει τη δυνατότητα να κατασκευάσει εξαώροφο κτίριο μπορεί να πουλήσει το δικαίωμα για τους δύο ορόφους. Αλλοι πολίτες ή εταιρείες που χρειάζονται επιπλέον συντελεστή θα αγοράζουν αυτά τα δικαιώματα από την «Τράπεζα Γης».

Ξεμπλοκάρουν χιλιάδες τίτλοι που είναι σε ισχύ από βαρυνόμενα διατηρητέα ακίνητα. Περίπου 50.000 ιδιοκτήτες έχουν στα χέρια τους 244.000 τ.μ. που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν, ενώ οι τίτλοι από τα βαρυνόμενα ρυμοτομούμενα ακίνητα είναι 184.000 τ.μ. Οι ιδιοκτήτες είτε αναγκάζονται να τα εγκαταλείψουν είτε καταβάλλουν μεγάλα ποσά για τη συντήρησή τους. Οι τίτλοι αυτοί παραμένουν ανενεργοί διότι δεν υπήρχαν ζώνες υποδοχής συντελεστή. Μέσω της «Τράπεζας» θα μπορούν να ανταλλάξουν τα δικαιώματα, με άλλα σε διαφορετικές περιοχές.

Οι δήμοι θα μπορούν ευκολότερα να προχωρούν σε αστικές αναπλάσεις σε πυκνοδομημένες και υποβαθμισμένες περιοχές. Για παράδειγμα, παλαιά κτίρια στην Αθήνα θα «ανταλλάσσονται» με δικαιώματα σε άλλη περιοχή, αυτά θα «αποσύρονται », θα γκρεμίζονται και θα μειώνεται η πυκνότητα των κτιρίων, ενώ θα μπορούν να δημιουργηθούν πλατείες. Π.χ. στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν κτίρια ετοιμόρροπα για τα οποία δεν υπάρχουν χρήματα να απαλλοτριωθούν, αλλά με αποζημίωση μέσω της «Τράπεζας» με άλλα δικαιώματα, θα περνούσαν στην κυριότητα του δήμου για να κάνει αναπλάσεις.

Επίσης, οι δήμοι μπορούν να γεμίσουν τα ταμεία τους με χρήματα από την πώληση δικαιωμάτων στην περιοχή τους, ενώ τα ίδια τα δικαιώματα μπορούν να αποκτήσουν υπεραξίες με το πέρασμα του χρόνου. Ο δήμος ακόμη, θα μπορεί να προχωρεί σε συνενώσεις κτιρίων σε ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα υποβαθμισμένων περιοχών. Τέλος, δίνονται κίνητρα για να ενισχυθεί η αποκέντρωση.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν αυθαιρεσίες. Π.χ. αν κάποιος έχει κτίσει ένα δωμάτιο παραπάνω, ενώ δεν έχει ανάλογο συντελεστή δόμησης μπορεί πλέον να αγοράσει από την «Τράπεζα». Αλλά και οικοπεδούχος που δεν έχει τον συντελεστή που χρειάζεται μπορεί να τον αποκτήσει πληρώνοντας στην «Τράπεζα».

Δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης

Οπως ανακοίνωσε πρόσφατα το υπουργείο Περιβάλλοντος, ενεργοποιείται ο ανενεργός εδώ και μια δεκαετία θεσμός του συντελεστή δόμησης, καθώς δημιουργούνται ζώνες υποδοχής συντελεστή οι οποίες θα καθορίζονται από την Τοπική Αυτοδιοίκηση που θα τις διαχειρίζεται ηλεκτρονικά. Στις ζώνες αυτές θα μεταφέρονται τα δικαιώματα από άλλες περιοχές, μέσω της «Τράπεζας», έτσι ώστε να «απελευθερώνονται» ακίνητα που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν και να αποζημιώνονται οι ιδιοκτήτες με τη δυνατότητα να κτίσουν αλλού. Η «Τράπεζα Γης» θα καλύπτει κάθε περιφέρεια χωριστά, περιλαμβάνοντας δημόσιες εκτάσεις, που θα έχουν ξεκάθαρο πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό χαρακτήρα.

Σε τρεις μήνες που εκτιμάται ότι θα είναι έτοιμος ο θεσμός, θα δημιουργηθεί μια υπηρεσία στο ΥΠΕΚΑ που θα είναι αρμόδια για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς και την ιδιωτική πολεοδόμηση (One stop shop). Όλες οι διαδικασίες θα γίνονται από την υπηρεσία ηλεκτρονικά και όχι από τους πολίτες/ιδιώτες. Η μέγιστη προθεσμία έγκρισης ορίζεται στους έξι μήνες.

www.estetbroker.blogspot.com