ΣΕΝΑΡΙΟ 2 ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΑΞΙΩΝ "ΚΟΚΙΝΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ'

Τράπεζες: Πωλήσεις δανείων αλά ιρλανδικά

του Χρήστου Κίτσιου

Γιατί οι τράπεζες και οι αρχές μελετούν την εμπειρία της NAMA. Κλειδί η πώληση προβληματικών δανείων με προκαταβολή μέρους του τιμήματος. Τα οφέλη για τις τράπεζες, αλλά και οι διαφορές με την Ιρλανδία.

Το μοντέλο της Ιρλανδίας, και συγκεκριμένα τις πρακτικές που υιοθέτησε η τοπική bad bank ΝΑΜΑ για την πώληση προβληματικών δανείων, μελετούν εγχώριες τράπεζες, αλλά και οι αρχές, επιδιώκοντας να βρουν αποδοτικές λύσεις στη διαχείριση του καυτού προβλήματος των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Τα μη εξυπηρετούμενα είναι το υπ' αριθμόν ένα πρόβλημα των ελληνικών τραπεζών, καθώς η βαθιά ύφεση, οι συνθήκες ασφυξίας στην αγορά, αλλά και η επιμένουσα νοοτροπία «δεν πληρώνω» έχουν ήδη καταστήσει επισφαλή δάνεια τα οποία αντιστοιχούν στο 29% των εν Ελλάδι χορηγήσεων, σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της Ε.Ε.

Στο πλαίσιο μάλιστα της προεργασίας για τα επικείμενα stress tests, η BlackRock θα αξιολογήσει τα μοντέλα διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων που εφαρμόζουν οι ελληνικές τράπεζες και θα προτείνει στρατηγικές για τη βελτιστοποίησή τους.
Οι τράπεζες επιδιώκουν η αξιολόγηση της BlackRock καθώς και η προτεινόμενη βελτίωση στη διαχείριση των προβληματικών δανείων να συμπεριληφθούν στα πλάνα αναδιάρθρωσής τους, που θα είναι και ο χάρτης για την επόμενη τριετία.
Η επιδίωξή τους σχετίζεται με την ανάγκη να προταχθούν λύσεις αντιμετώπισης των προβληματικών δανείων τις οποίες να υπηρετούν και οι άλλες ενέργειες, όπως για παράδειγμα η πώληση περιουσιακών στοιχείων των τραπεζών στην Ελλάδα και στη ΝΑ. Ευρώπη.
Προτεραιότητα της τρόικας και των τραπεζών στην τρέχουσα συγκυρία είναι να μπουν κανόνες στο θέμα τόσο της προστασίας των δανειοληπτών για στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας, όσο και της διαχείρισης των προβληματικών δανείων από την πλευρά των τραπεζών.
Η κυβέρνηση θα πρέπει αφενός να εξειδικεύσει τα κριτήρια βάσει των οποίων καθορίζονται ποια στεγαστικά δάνεια υπάγονται στην απαγόρευση πλειστηριασμών του νόμου Κατσέλη και αφετέρου σε συνεργασία με τις αρχές να υιοθετήσει τυποποιημένα πρωτόκολλα για τη διαχείριση των υπόλοιπων προβληματικών στεγαστικών δανείων.
Η εμπειρία της Ιρλανδίας στο συγκεκριμένο ζήτημα είναι σημαντική όχι μόνο όσον αφορά τα κριτήρια βάσει των οποίων μπορεί ένας δανειολήπτης να υπαχθεί σε καθεστώς προστασίας, αλλά και σε σχέση με τις πρακτικές που υιοθετήθηκαν για την πώληση των προβληματικών δανείων.

Κλειδί η πώληση προβληματικών δανείων με προκαταβολή

Οι ελληνικές τράπεζες εξετάζουν τη λύση του vendor finance που εφαρμόζει η ιρλανδική Bad Bank, National Asset Management Agency (ΝΑΜΑ). Η ΝΑΜΑ παρέχει τη δυνατότητα στους υποψήφιους αγοραστές κατοικιών που περιήλθαν στην κατοχή της μαζί με μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια να τις αγοράσουν, προκαταβάλλοντας μόλις το 30% της αξίας τους και εξοφλώντας το υπόλοιπο 70% σε 5 - 7 έτη.
Αυτό το μοντέλο πίστωσης από τον ιδιοκτήτη (vendor finance) θα μπορούσε να εφαρμοσθεί κυρίως για αγορά στεγαστικών, όπως και για άλλου είδους δανείων στην Ελλάδα και εξετάζεται ήδη από κάποιες τράπεζες.
Στα πλεονεκτήματά του περιλαμβάνονται το γεγονός ότι το δάνειο μετά την πώληση καθίσταται ενήμερο και το ότι η τράπεζα λαμβάνει πολύτιμη ρευστότητα. Το ιρλανδικό μοντέλο παρέχει, δε, την ευχέρεια στον αγοραστή να μειώσει την αξία αγοράς του ακινήτου που περιήλθε στη NAMA ως αποτέλεσμα μη εξυπηρετούμενου δανείου αν η εμπορική του αξία υποχωρήσει στο διάστημα της 5ετίας ή 7ετίας μέχρι την πλήρη εξόφλησή του.
Αντίστοιχη ρήτρα θα μπορούσε να μπει και από τις ελληνικές τράπεζες, εφόσον υιοθετηθεί ένας αξιόπιστος τρόπος μέτρησης της εμπορικής αξίας των ακινήτων.
Το καυτό ερώτημα είναι αν θα μπορούσε η πρακτική του vendor finance να επεκταθεί και στην πώληση επιχειρηματικών δανείων που έχουν ως εξασφαλίσεις επαγγελματικά ακίνητα ή ξενοδοχεία.
Στελέχη των τραπεζών διατυπώνουν αμφιβολίες για το αν θα βρεθούν υποψήφιοι αγοραστές να αγοράσουν προβληματικά δάνεια στην ονομαστική τους αξία με δέλεαρ μόνο ότι θα καταβάλουν μια μικρή προκαταβολή.

Οι διαφορές Ελλάδας - Ιρλανδίας

Άλλωστε, το μοντέλο ανακεφαλαιοποίησης και εξυγίανσης του τραπεζικού συστήματος που υιοθετήθηκε στην Ελλάδα είναι διαφορετικό από το ιρλανδικό.
Στην Ιρλανδία συστάθηκε μια Bad Bank η οποία αγόρασε με discount 57% όλα τα προβληματικά δάνεια των ιρλανδικών τραπεζών. Στην Ελλάδα οι συστημικές τράπεζες διατήρησαν το χαρτοφυλάκιο προβληματικών δανείων και ανακεφαλαιοποιήθηκαν με στόχο να διαθέτουν επαρκείς προβλέψεις επισφαλειών ως και το τέλος του 2014.
Ακόμη και οι ειδικές εκκαθαρίσεις τραπεζών (ΑΤΕ, Τ.Τ., TΒank, Proton Bank, FBB, Probank, συνεταιριστικές) δεν διαθέτουν την ευχέρεια χρήσης πρακτικών vendor finance, ενώ δεν έχει αποφασισθεί ακόμη αν ενοποιηθούν λειτουργικά ή έστω υπό την ομπρέλα εταιρείας διαχείρισης προβληματικών δανείων.
Επιπρόσθετα, οι συστημικές τράπεζες έχουν μεν την υποχρέωση να συστήσουν ξεχωριστές οντότητες διαχείρισης των προβληματικών δανείων οι οποίες θα είναι αυτόνομες διοικητικά και δεν θα συσχετίζονται με τον μηχανισμό χορήγησης δανείων, αλλά δεν προβλέπεται ρητά ότι τα δάνεια θα μεταβιβασθούν απομειωμένα ώστε η αναβαθμισμένη θυγατρική που θα λειτουργεί ως bad bank να προχωρήσει ευχερέστερα στην πώλησή τους.
Τέλος, για την αποτελεσματική αντιμετώπιση των προβληματικών επιχειρηματικών δανείων απαιτείται συνεννόηση μεταξύ των τεσσάρων συστημικών τραπεζών ώστε να υπάρχουν αφενός οι απαραίτητες πλειοψηφίες πιστωτών αφετέρου ένα σχέδιο δράσης το οποίο θα επιτρέψει στο σύστημα να κινηθεί ταχύτερα. Αυτό προς το παρόν δεν είναι ορατό.

Οι επιδόσεις της ΝΑΜΑ

Η ΝΑΜΑ ξεκίνησε τη λειτουργία της τον Δεκέμβριο του 2009 έχοντας υπό τη διαχείρισή της δάνεια ονομαστικής αξίας 74,2 δισ. ευρώ τα οποία απέκτησε με discount 57%, καταβάλλοντας δηλαδή 31,7 δισ. ευρώ.
Μέχρι τον Φεβρουάριο του 2013 πρόσφερε ρευστότητα 31,8 δισ. ευρώ στις ιρλανδικές τράπεζες και ολοκλήρωσε το 95% των συμβιβασμών με οφειλέτες που προέβλεπε το business plan της. Σε αυτό βέβαια βοήθησε το γεγονός ότι σε 190 μεγάλους οφειλέτες της αντιστοιχούν δάνεια ονομαστικής αξίας 61 δισ. ευρώ. Το σημαντικό όμως είναι ότι 126 από τους 190 μεγαλοοφειλέτες της ΝΑΜΑ έχουν προχωρήσει στη σύνταξη βιώσιμων επιχειρησιακών σχεδίων (business plans)
Οι προκλήσεις για εκείνη παραμένουν ιδιαίτερα φιλόδοξες. Σύμφωνα με το επιχειρησιακό της σχέδιο, μέσα στα επόμενα 8 χρόνια θα πρέπει να έχουν ανακτηθεί στεγαστικά δάνεια αξίας 26,6 δισ. ευρώ και η ίδια θα πρέπει να εξυπηρετήσει μέχρι το τέλος του έτους τόκους δανείων 7,5 δισ. ευρώ.

Το χαρτοφυλάκιο της ΝΑΜΑ απαρτιζόταν από 2.000 μονοκατοικίες, 6.000 διαμερίσματα, 143 ξενοδοχεία, 20 γήπεδα γκολφ και 180 εταιρείες οικιστικής ανάπτυξης.

www.estetbroker.blogspot.com