ΣΕΝΑΡΙΟ 1 ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑΣ ΜΕΙΩΣΗΣ ΑΞΙΩΝ "ΚΟΚΙΝΩΝ" ΔΑΝΕΙΩΝ

Η εμπειρία άλλων κρατών στο πρόβλημα της δόγκωσης των τιμών των δανείων μας δείχνει τον δρόμο γIα το πως μπορέι να επιλυθεί η κρίση στα κόκινα δανεια όπου κάθε κράτος έχει τα δικά του προβλήματα και προσπαθει να τα λύση .

Η Α περίπτωση αφορά  την Καλιφόρνια των ΗΠΑ και παραθέτουμε το άρθρο  του ABC 7NEWS .COM

event:http://abclocal.go.com/kgo 

http://abclocal.go.com/kgo/video?id=9190481http://abclocal.go.com/kgo/video?id=9190481

H Doris Ducre του Ρίτσμοντ, στην Καλιφόρνια, είναι όπως και εκατομμύρια άλλοι ιδιοκτήτες ακινήτων σε αυτή τη χώρα. 

Εργάζεται από τις 9.οο μέχρι τις 5.οο στην δουλειά. Έχει να πληρώσει τους λογαριασμούς της. 

Είναι ενήμερη ως προς τις Τράπεζες για την υποθήκη, Αλλά η Ducre (που απεικονίζεται ανωτέρω) αισθάνεται σαν ενοικιαστής στο σπίτι της γιατί δεν κερδίζει από τα ίδια κεφάλαια. «Το σπίτι μου είναι κάτω από τα χρέη σαν  υποβρύχιο," λέει σε γραφείο  Real Estate.

Το τεσσάρων υπνοδωματίων, με δύο λουτρά σε στυλ ράντσο σπίτι της αναφέρει ότι αξία  του τρέχοντος ακινήτου αγοράζοντας το για $ 300.000 το 1998, είναι τώρα η αξία είναι περίπου η μισή κατ εκτίμηση. Το ίδιο ισχύει και για πολλούς από τους γείτονές της σε αυτήν την 33 τετραγωνικών μιλίων πόλη λίγο έξω από το Σαν Φρανσίσκο. Περίπου το 49 τοις εκατό των ιδιοκτητών ακινήτων του Richmond με υποθήκη, έχουν μια κατοικία που αξίζει λιγότερο από την υποθήκη που οφείλουν για αυτό. Η Πόλη δεδομένων των αναλογιών αναφέρεται ότι έχει περισσότερο από το 78 τοις εκατό των κατοικιών με υποθήκη .

Αξιωματούχοι στο Richmond λένε ότι η κατάσταση είναι απαράδεκτη και ότι «σχεδιάζεται πλάνο » από επιφανείς πολίτες που θέλουν να εκμεταλλευτούν περίπου 620 «βουλιαγμένα»  στεγαστικά δάνεια και να τα δώσουν πίσω στους ιδιοκτήτες ακινήτων σε εύλογη αξία.

 Η Πρόθεση του προγράμματος είναι να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού, όπως Ducre - και όπως Rodney Conway, ο οποίος αγόρασε το σπίτι του το 2004 για $ 340.000 και λέει ότι είναι τώρα αξίας περίπου $ 140,000.

Το Richmond είναι η πρώτη πόλη στην υιοθέτηση ενός τέτοιου σχεδίου με «σχεδιαστικό πλάνο», ακριβώς όπως ένας νόμος που συνήθως επιτρέπει στην κυβέρνηση να αξιοποιήσει γη για δημόσια χρήση ,ή όπως όταν θέλει να επεκτείνει ένα δρόμο ή να επιτρέψει για μια σιδηροδρομική γραμμή κατόχων διαρκούς εισιτήριου για να περάσει μέσα από την πόλη.

Άλλες τοπικές κυβερνήσεις, όμως, την έχουν απορρίψει όπως το San Bernardino County στη Νότια Καλιφόρνια, όταν μια πρόταση γι 'αυτό τελικά απορρίφθηκε στις αρχές του τρέχοντος έτους.

Η βιομηχανία δανεισμού, συμπεριλαμβανομένης της Mortgage Bankers Association, αντιτίθεται σθεναρά την ιδέα.

 "Το σχεδιαστικό πλάνο για  να αξιοποιηθούν τα στεγαστικά δάνεια θα οδηγήσει σε αυστηρότερα, και πιο ακριβά πακέτα πίστωσης για τους πιθανούς αγοραστές σπιτιών και όσους επιθυμούν να αναχρηματοδοτήσουν, και τελικά έτσι μειώνεται η τιμή του ακινήτου  και απειλείται η τοπική οικονομική ανάκαμψη," δήλωσε ο David Stevens, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος του MBA του.

Στην αναγγελία της δράσης για το Richmond, ο Δήμαρχος Gayle McLaughlin, δήλωσε σε συνέντευξη Τύπου την Τρίτη: "Μετά από χρόνια αναμονής από τις τράπεζες για να προσφέρουν μια πιο ολοκληρωμένη αποτύπωση ή την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, είμαστε  έτοιμοι να καλύψουμε το κενό για να το κάνουμε μόνοι μας να συμβεί."

Για να επιτευχθεί αυτό, η πόλη που ενώνεται μέσω ψηφίσματος στην Mortgage Resolution Partners, ή MRP, η οποία είναι μια επιχείρηση επενδύσεων που προσπάθησε και απέτυχε να προωθήσει αυτό το πρόγραμμα σχεδιασμού σε μισή ντουζίνα από  άλλες κοινότητες στις ΗΠΑ φαίνεται ότι στο  Richmond κάνει την πρώτη νίκη του.

"Στο Ρίτσμοντ, βλέπω πολιτικούς και ηγέτες της κοινότητας με θάρρος έτοιμους να ξεκινήσουν αυτή τη μάχη», δήλωσε ο Steven Gluckstern, ο πρόεδρος της MRP, ο οποίος υπόσχεται ότι αυτή η πρωτοπόρος  ιδέα εάν δοκιμαστεί θα σώσει τα σπίτια των κατοίκων και να συμβάλει στη βελτίωση της τοπικής οικονομίας.

Στην ουσία, ο ιδιώτης επενδυτής θα παρέμβει και θα προσφερθεί  για να αγοράσει το δάνειο από το δανειστή στην τρέχουσα αξία της αγοράς.

 Ο δανειστής πολύ πιθανό να έχει μια απώλεια από το ποσό της υποθήκης που οφείλεται (όχι πάρα πολύ σε αντίθεση με όταν παίρνει ένα ακίνητο σε πλειστηριασμό  με σύντομες διαδικασίες πώλησης  , με την μόνη διαφορά  ότι τώρα ο δανειστής δεν έχει τη δυνατότητα να μεταπωλήσει το σπίτι στην ανοικτή αγορά και έτσι βοηθάει τον ιδιοκτήτη  να ανακτήσει την απώλεια του).

Ωστόσο, ο δανειστής θα πρέπει να συνυπολογίσει μέσω των  οικονομικών  αναλύσεων του  την όλη διαδικασία  , η οποία θα μπορούσε να περιλαμβάνει τις δικαστικές δαπάνες με τον ιδιοκτήτη, σε μια πώληση η σε δημοπρασία, καθώς και της προμήθειας για το κτηματομεσίτη.

Μόλις ο ιδιώτης επενδυτής, στην περίπτωση αυτή, η Mortgage Resolution Partners , και η πόλη αποκτήσει την υποθήκη, η πόλη θα κρατήσει τη σημείωση υποθηκών μέχρι ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να επαναγοράσει.

«Ο ιδιοκτήτης σπιτιού που ποτέ δεν αναχρηματοδοτεί χάνει την κυριότητα του σπιτιού, έτσι ποτέ δεν θα αναγκαστεί  να αγοράσει το σπίτι τους πίσω. Η πόλη αγοράζει το δάνειο, όχι το σπίτι, το οποίο τότε αναχρηματοδοτεί ο  ιδιοκτήτης του σπιτιού," λέει ο John Vlahoplus, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της στρατηγικής της MRP είπε σε μια Συνέντευξη με την AOL Real Estate.

"Αυτό είναι ακριβώς όπως μια κανονική αναχρηματοδότηση εκτός του ότι αυτός ή αυτή έχει μόνο να αναχρηματοδοτήσει με μειωμένη την αρχική δαπάνη. Η πόλη δέχεται μειωμένη εξόφληση του παλαιού δανείου."

Παρά το γεγονός ότι η πόλη δέχεται την μειωμένη εξόφληση του παλαιού δανείου, το νέο δάνειο θα είναι ακόμα περισσότερο από ό, τι κατέβαλε το δανειστή, και αυτό είναι το κέρδος των επενδυτών. Παρόλα αυτά, οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα νέο δάνειο με τον παραδοσιακό τρόπο.

Για κάποιον σαν Ducre, αυτό μπορεί να μην είναι η λύση. Κάποιοι άλλοι ιδιοκτήτες ακινήτων σε αυτή την πόλη, με σχεδόν 12 τοις εκατό ποσοστό ανεργίας, (σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα δεδομένα), δεν μπορεί να το βρίσκουν τόσο εύκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο.

 Για εκείνους τους ιδιοκτήτες σπιτιού με  πιο «δύσκολη» αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας ή του εισοδήματος, ο Vlahoplus έχει μια απάντηση.

"Οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα πληρούν τις προϋποθέσεις για μια κανονική αναχρηματοδότηση του  δανείου, με πιθανή εγγύηση από το FHA στο πλαίσιο ενός προγράμματος που ενθαρρύνει την κύρια μείωση από παλαιά δάνεια», δήλωσε ο Vlahoplus.

Τη Δευτέρα, οι αξιωματούχοι του Richmond αξιωματούχοι απέστειλε επιστολές σε 32 τράπεζες και άλλους κατόχους στεγαστικών δανείων που προσφέρουν για να αγοράσει 624 υποθήκες «κόκκινες»  με εκπτώσεις στην τρέχουσα αξία των κατοικιών ».

Αν δεν γίνονται δεκτές οι προσφορές, ανέφερε η επιστολή, Richmond μπορεί να χρησιμοποιήσει τη δύναμη της οικονομικής τους επιφανείας για να καταδικάσουν τα στεγαστικά δάνεια και να κατάσχει τα ούτως ή άλλως,  δίνοντας στο δικαστήριο την δυνατότητα να  προσδιοριστεί η εύλογη αξία της αγοράς, όπως ανέφερε η San Francisco Chronicle.

Αν είναι επιτυχής η έκβαση , ο αριθμός των σπιτιών που η πόλη θα σωθούν θα είναι μόνο ένα κλάσμα από τα σχεδόν 4.600 «κόκκινα” δάνεια για  σπίτια στο Ρίτσμοντ.

"Γιατί να μην δοθούν σε μικροεπενδυτές κάποια ανακούφιση;" ‘είπε η Ducre είπε στο Σαν Φρανσίσκο KGO-TV. Η Ducre λέει ότι δεν ξέρει αν το σπίτι της είναι στη λίστα για μείωση ή εξαγορά  , αλλά και για την περιγραφή της κατάστασης στο Ρίτσμοντ, είπε στην  AOL Real Estate: «Υπάρχουν μερικοί άνθρωποι που είναι πίσω στην υποθήκη τους, όπως επίσης υπάρχουν μερικοί άνθρωποι που δεν είναι ενήμεροι.. Υπάρχουν μερικοί άνθρωποι που περνούν από τη διαδικασία αποκλεισμού την ώρα που εμείς μιλάμε .

"Ανεξάρτητα από το σε ποια κατηγορία εμπίπτουν στις τράπεζες πρέπει να δώσουν ότι το άτομο την ευκαιρία να μείνετε σε αυτό το σπίτι και να μην θαφτεί μαζί με τα όνειρα του », είπε. Η "Wall Street έχει πάρει από εμάς κάποια βοήθεια, οπότε γιατί να μην μας βοηθήσει."

Η Ducre έχει γίνει ανεπίσημος εκπρόσωπος της κοινότητας, εν μέρει λόγω της κάλυψης των μέσων ενημέρωσης και τις γνώσεις της για την κατάσταση.

Λέει ότι αυτό που έμαθε το έμαθε  από το να συμμετέχει  "απλά σαν ένα μέλος» της Συμμαχίας Καλιφορνέζων για την κοινοτική ενδυνάμωση, η οποία διατυμπανίζει ότι λειτουργεί μαζί με την πόλη και κρατικούς αξιωματούχους για να εφαρμόσουν στρατηγικές που ενθαρρύνουν τους δανειστές να τροποποιήσετε περισσότερα δάνεια. Υποστηρίζει επίσης τις προσπάθειες του MRP.

Στην πόλη του Richmond  ο Διευθυντής Bill Lindsay κάλεσε Gluckstern να πουλήσει την πόλη ακριβώς μόλις  άκουσε ότι ο πρόεδρος MRP θα μιλήσει στην  Contra Costa County σε συνεδρίαση  κορυφαίων στελεχών  της δημόσιας διοίκησης, όπως ανέφερε το Contra Costa Times.

Gluckstern δήλωσε στην εφημερίδα ότι ο στόχος του είναι να κάνει κέρδη , αλλά επιδιώκει να το πράξει με τρόπο που εξυπηρετεί τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αγωνίζονται και ταυτόχρονα να βελτιώσει την τοπική οικονομία.

Ο Vlahoplus MRP είπε ότι θα χρησιμοποιήσει την επιφάνεια του για να βοηθήσουν τις οικογένειες να παραμείνουν στα σπίτια τους κάτι που είναι απολύτως νόμιμο και ηθικό και μπορεί να είναι ο μόνος τρόπος για να σταματήσει η κρίση των ενυπόθηκων δανείων που συνεχίζουν να καταστρέφουν τις τοπικές κοινότητες.

"Οι αντίπαλοί μας πιστεύουν ότι είναι σκόπιμο να χρησιμοποιήσει κανείς την επιφάνεια του για  αποκτήσουν ένα σπίτι έτσι ώστε να  διευρυνθεί ένα δρόμος, βγάζοντας  ένα ζευγάρι έξω από το σπίτι στο οποίο μεγάλωσε  μια οικογένεια και μια γειτονιά της με τους δια βίου φίλους , αλλά είναι αποτρόπαιο και απεχθές να αγοράσουν δάνεια για να σώσει αυτό το πολύ στο σπίτι και τη γειτονιά από την καταστροφή, " είπε ο Vlahoplus .

    

 "Είναι φρικτό και αποτρόπαιο ότι οι αντίπαλοί μας σχεδιάζουν να εγκλωβίσουν δανειακά  εκατομμύρια αμερικανικές οικογένειες και να τις εκδιώξουν από τα σπίτια τους."

 Ο Stevens το MBA του είπε στην AOL Real Estate σε μια συνέντευξη μέσω email ότι: «Το πρόγραμμα είναι μια βραχυπρόθεσμη λύση για μερικούς μόνο κόκκινους δανειολήπτες που θα έχει σοβαρές αρνητικές μακροπρόθεσμες δαπάνες για κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού στην πόλη."

Αντίστοιχα , σε ένα δελτίο τύπου ο  John Campbell (R-Calif.) ανακοινώσε την υποστήριξη του MBA του νομοσχεδίου από ΗΠΑ για να περιορίσει τη δυνατότητα των τοπικών δήμων να χρησιμοποιούν επιφανείς επιχειρήσεις να αξιοποιήσουν στεγαστικά δάνεια,ο  Stevens, δήλωσε: «Αθροίζει ζημιές στην υπάρχουσα κατάσταση  όπου οι κάτοχοι τίτλων θα υποστούν μείωση στην αξία των εκατομμυρίων επενδύσεων των Αμερικανών, συμπεριλαμβανομένων των σχεδίων συνταξιοδότησης, τα αμοιβαία κεφάλαια και 401 (k) λογαριασμούς συνταξιοδότησης ".

Ο Ducre λέει ότι πιστεύει ότι οι τράπεζες φοβούνται ότι Richmond θα πετύχει, γιατί αν ναι "σε άλλες πόλεις θα πάρουν τη δύναμη και να πει« αν μπορεί να το κάνει αυτός μπορούμε και εμείς να το κάνουμε. " "

Η συμβουλή της σε άλλους ιδιοκτήτες σπιτιού που είναι στην ίδια κατάστασή με αυτήν . ".

 Έχετε πίστη και οργανωθείτε . Ενωθείτε και πάρτε τους πολιτικούς από την πλευρά σας, όπως επίσης και τον δήμαρχο της πόλης σας

Αφήστε τις τράπεζες να ξέρετε ότι υπάρχετε  και ότι είστε σοβαροί για να πάρετε τα σπίτια κάτω από το επιτόκιο της αγοράς. "

www.estetbroker.blogspot.com